Все про будівництво та ремонт

Генеральний план Києва

2006-11-24 14:55:26

Існує думка, що якби Генеральний план Києва був прийнятий не в 2002 році, а років на п'ять раніше, не було б у столиці періоду містобудівної анархії. Чи не виникали б так часто конфлікти між забудовниками та населенням, між містом і передмістями, між Форумом порятунку Києва і великими будівельними компаніями. Директор інституту "Київгенплан" Володимир Чекмарьов упевнений, що це не так. Навіть навпаки. Новий Генплан приймали з випередженням. Попередній Генплан був прийнятий в 1986 році, з терміном дії до 2005 року. Але до 2000 року всі європейські столиці стали проектувати і розробляти нові генеральні плани по абсолютно новим методикам. Україна стала незалежною державою, і Київ теж став розвиватися в руслі європейської містобудівної концепції. Фахівці стверджують, що в жодній країні світу не вдавалося виконати Генплан на всі сто відсотків. Відсотків на сімдесят – вже хороший результат. Генплан – документ динамічний. І дуже великий. 19 томів, висота яких – понад метр. Генеральний план розвитку міста на період до 2020 року був затверджений Київрадою в 2002 році. Цей документ, за словами начальника Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища Василя Присяжнюка, визначив принципові напрямки розвитку столиці. Стратегічна мета розвитку Києва – це створення високоякісної середовища життєдіяльності населення, гармонійний і збалансований розвиток нової забудови, інженерно-транспортної інфраструктури, охорона культурної спадщини та природного ландшафту, виконання функцій столиці країни. У 2004 році, згідно з Програмою, затвердженою Київрадою, розпочата великомасштабна розробка проектів детальних планів територій, розроблені та затверджені Правила забудови міста. Міським бюджетом 2005 року на ці завдання було передбачено приблизно 6,5 млн. грн., А на 2006 рік – більше 10 млн. грн. У 2006 році планується виконати намічену програму розробки детальних планів на період з 2004-го по 2006 рік. Затвердження детальних планів дозволить створити пакет інвестиційних пропозицій на реальній містобудівної основі. Що стосується дотримання принципів, закладених у Генеральному плані, то вони будуть відображені в детальних планах територій та схемах планування. Ці документи до свого прийняття будуть обговорюватися з громадськістю. Тільки цифри Сьогодні на кожного жителя столиці Україні в середньому припадає 18,6 кв. м житлової площі, у той час як в середньому по Європі – 35 кв. м. "Особливостями даного Генерального плану, – відзначає Василь Присяжнюк, – є нарощування значних обсягів будівництва житла та його реконструкції. Житловий фонд повинен скласти 75 млн. кв. м. Треба вирішити найважливішу соціальну задачу – реконструкцію п'ятиповерхових будинків перших масових серій. Намічені обсяги реконструкції цих будинків складуть близько 4 млн. кв. м. У районах п'ятиповерхівок є значні територіальні резерви, що склалася інженерно-транспортна інфраструктура. Також в найближчі 6-8 років під житлове будівництво будуть освоюватися площадки в нинішніх межах міста. Тут є резерви не тільки в вигляді окремих незабудованих ділянок, а й площі, займані недіючими нині промисловими підприємствами або військовими частинами. На відміну від попереднього Генплану, який планував розвиток житла в північному напрямку в районі Вишгорода, переважними перспективними напрямками розвитку міста стають південне і західне. Розміщення нового житла буде розвиватися на територіях великих житлових масивів. Це і стане основним напрямом у містобудівній політиці нової міської влади. Вже сьогодні можна освоювати території на масивах Осокорки, Позняки, найближчим часом "Київміськбуд" розпочне освоєння нового житлового масиву Теремки-3. Крім цього, Головне управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища працює над концепціями освоєння територій Нижньої Телички, Рибальського півострова, Корчуватого, на яких можна побудувати житло, торгові, офісні, розважальні комплекси, створити рекреаційні зони ". Генпланом Києва передбачено, що до 2020 року зміниться структура житлового фонду. З 3% до 14% зросте частка котеджної забудови, в тому числі за рахунок реконструкції районів садівничих кооперативів. З 6% до 22% збільшиться будівництво малоповерхових житлових будинків. Частка багатоповерхового будівництва знизиться з 91% до 55%. 45% забудови буде розміщено в лівобережній, а 55% – у правобережній частині міста. Близько 10 млн. кв. м житла буде побудовано за межами міста. Під будівництво протягом наступних 20 років планується відвести близько 30 тис. га. Житлове будівництво буде розвиватися до 2010 року в існуючій межі міста. У період до 2020 року – 47% в існуючій межі міста і 53% на нових землях. Зокрема, в Ходосівське районі планується побудувати близько 4 млн. кв. м житла, в районі села Гатне – від 2,3 до 5,5 млн. кв. м, в районі аеродрому "Чайка" – близько 1 млн. кв. м і близько 4 млн. кв. м – у Вишгородському районі. Згідно з Генпланом, до 2020 року майже в два рази планується збільшити протяжність ліній Київського метрополітену та кількість станцій. Сьогодні протяжність столичного метрополітену становить 52 км, до 2020 року вона досягне 90 км. А до 40 існуючих станцій додасться ще 30. Для вирішення транспортної проблеми планується відвести транзитні вантажні, залізничні та автомобільні магістралі за межі міста. З цією метою планується будівництво сполучної гілки і другого шляху на ділянці залізниці Київ-Трипілля, а звільнилося Північне залізничне кільце включити в загальну транспортну пасажирську мережу міста. Для цього планується ввести в експлуатацію сім пересадочних вузлів, зокрема в Видубичах, Жулянах, на Сирці та приміській станції "Городня". Для виведення транзитного вантажопотоку автотранспорту планується спорудження двох мостових переходів в районі Вишгорода і Конча-Заспи. В цілому планується будівництво 370 км автодоріг. Центр столиці сьогодні практично повністю вичерпав свою пропускну здатність. Проектувальники вважають за необхідне введення автоматизованої системи управління транспортними потоками, для чого потрібно в п'ять разів збільшити кількість світлофорів. Це дозволить в автоматичному режимі відводити транспортні потоки з переповнених вулиць. Намічені споруди 54-х транспортних розв'язок. До речі, при розробці Генплану враховувалася ймовірність того, що в Києві будуть проводитися Олімпійські ігри і великі спортивні змагання. З цією метою заплановано будівництво Олімпійського комплексу та Діснейленду. Великому місту – великі проблеми Директор інституту "Київгенплан" Володимир Чекмарьов підкреслює, що Генплан – це територіальний розвиток міста Києва, а не постановка будинків у кожному квартальчику. Але саме через забудов квартали і виникають час від часу в Києві великі і малі конфлікти. Будівництво в місті велося паралельно, а іноді і випереджаючи розробку детальних планів розвитку територій. При погодженні проектів будівництва конкретних об'єктів існує певний елемент суб'єктивізму. До розробки ДПТ (детальний план території) впритул приступили в минулому році. ДПТ спрямовані на деталізацію Генерального плану розвитку столиці і передбачають можливість, варіантність і цільове призначення майбутньої забудови тих чи інших територій міста. Крім того, ДПТ включають в себе план інженерного освоєння територій, їх транспортну схему. Планується розробити ДПТ для більш ніж 29 важливих територій. Крім цих проектів, є рішення міськадміністрації про те, що всю садибну забудову та документацію на неї беруть під свій контроль районні адміністрації, які повинні профінансувати і замовити детальні проекти територій з садибної багатоповерховою забудовою. Крім інституту "Київгенплан", дочірнього підприємства АТ "Київпроект", до цієї роботи залучаються і творчі архітектурні майстерні. "В Генплан розвитку столиці закладено зонування територій на рівні, нормативно передбаченому для цього документа. Виділено Селітебні зони багатоповерхової та котеджної забудови, промислові та рекреаційні території і т. д., – каже Василь Присяжнюк, – для окремих зон законодавством європейських країн передбачається розробка планів зонування, якими встановлюються граничні показники забудови. У нас законодавчі норми забудови розробляються на державному рівні, а місцевими правилами можуть тільки уточнюватися. Природно, це окремий блок робіт, який не може бути виконаний в рамках Генплану. Сьогодні діяльність по розробці зонінгу активно розгортається. В Зокрема, затверджена процедурна частина Правил забудови Києва, розроблена охоронна зона ансамблю Софії Київської, яку в 2006 році ми плануємо затвердити в якості складової частини Правил забудови. Розроблено концепцію та граничні показники для зони навколо нової станції метро "Бориспільська", план зонування центральної частини Голосіївського району (від бул. Дружби народів до вул. Саксаганського та від вул. Червоноармійській до вул. Боженка). Ці роботи готуються до громадського обговорення та затвердження на Київраді. Розробка зонінгу і ДПТ – тривалий процес. У європейських столицях такі роботи ведуться впродовж десятиліть і практично щороку доповнюються в залежності від інвестиційних потреб. У 2006 році ми плануємо виконати намічену програму розробки детальних планів на період 2004-2006 рр.. Затвердження детальних планів дозволить створити пакет інвестиційних пропозицій на реальній містобудівної основі ". "А конфлікти між забудовниками та населенням завжди були, є і будуть, – вважає Володимир Чекмарьов. – Адже завдання архітектора – створити красиво, намалювати, пов'язати, якщо він професійний архітектор. А психологія жителя -" нам у дворі нічого не треба ". Тому , якщо щільність невелика, якщо територія вільна і, відповідно до СНиП, там можливо побудувати житловий будинок, то це вже називається конфлікт між суспільством, архітектором і замовником. Якщо ж там неможливо побудувати будинок і порушується інсталяція, то в цьому є порушення проектувальниками території , яку забудовує замовник. Щільність забудови взаємопов'язана з вартістю місця проживання і якістю житла. Тому якщо будується будинок, наприклад, на Позняках, Осокорках і на Троєщині, де намивається пісок з позначки 94 до позначки 106 метрів, житло буде дуже дороге. Щільність же , відповідно до СНИП, не повинна перевищувати норму. Нормативна щільність по місту Києву – 450 осіб на 10 тис. кв. м. Фахівці відзначають, що наші нормативи щільності забудови дуже низькі, якщо порівнювати з Москвою. Нині діючі санітарні норми приймалися ще за часи масового будівництва "хрущовок" і з тих пір практично не змінилися. Більшість передбачених обмежень вже втратили сенс. У 1960-і роки будувалися малометражні квартири, і брак житлової площі компенсували за рахунок облаштування у дворах майданчиків для сушіння білизни, альтанок, сараїв, погребів і т. п. Зараз, через сорок років, немає необхідності у великих дворових просторах. Відповідно, з'явилася можливість використовувати земельні ділянки всередині кварталів для будівництва. Втім, мешканці міста так не думають ". "Останнім часом містобудівна політика в Києві відзначається підвищеною увагою до сфери столичного будівництва, рішучим зміною курсу в напрямку розміщення споруд виключно на основі затвердженої документації, демократизації та прозорості містобудівних рішень, – каже Василь Присяжнюк. – Проведено громадські слухання, затверджено заходи по реалізації резолюцій громадських слухань. Цими заходами будуть враховані гострі питання, які турбують киян. Ми почали розробку принципово нових нормативно-правових документів – планів зонування територій, в яких на відкритому картографічному матеріалі будуть відображені допустимі види використання земельних ділянок, регламенти і гранично можливі показники забудови. Уже підготовлена ​​Концепція зонування центральної частини міста, розробляється перший експериментальний зразок плану зонування для частини території Голосіївського та Печерського адміністративних районів. Особливу увагу потрібно приділити територіям навколо нових станцій метрополітену, де найближчим часом ми чекаємо інвестиційної спалаху. Ці пропозиції та перелік майбутніх будівельних майданчиків будуть виконуватися на підставі містобудівної документації та складуть адресну Програму розміщення інвестиційно привабливих об'єктів. Я просив би архітекторів міста і наших гостей також активно взяти участь у створенні нової архітектури XXI століття, гідної європейської столиці ". Важливим напрямом містобудівної політики є забезпечення вирішення соціальних питань, реконструкція п'ятиповерхових будинків перших серій масового будівництва. Інститутом "Київпроект" розроблена комплексна програма реконструкції житлового фонду першого періоду індустріального домобудівництва забудови 1950-х років. На підставі проведених соціологічних досліджень прийнятий варіант програми, який передбачає знесення будинків, що не підлягають ремонту, загальною площею 0,1 млн. кв. м на рік, модернізацію всіх житлових будинків, в тому числі з частковою надбудовою, ущільнення забудови за рахунок спорудження багатоповерхових житлових будинків на місці що зносяться п'ятиповерхівок, розвиток необхідної соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури. Програмою визначено мікрорайони і адреси будинків першочерговим реконструкції, а також ділянки розміщення "стартових" будинків для відселення жителів з п'ятиповерхівок. Для забезпечення виконання даної програми планується здійснити комплексну реконструкцію кварталів, визначити земельні ділянки, які при зносі або реконструкції п'ятиповерхівок будуть надаватися під будівництво стартових будинків для відселення жителів цього кварталу з квартирами, запроектованих у відповідності із соціальними нормами. Тільки при цих умовах буде надаватися земля замовникам для будівництва в зазначених кварталах нових багатоповерхових житлових будинків. Незважаючи на вищесказане, багато будівельних компаній вважають головною проблемою ринку нерухомості не дефіцит земельних ділянок в Києві, а непрозорість процедури отримання площ під будівництво. Чи можна зробити цю процедуру більш прозорою? "На сьогоднішній день в Києві діє порядок набуття прав на землю юридичними особами та громадянами України, розроблений згідно з вимогами чинного Земельного кодексу, – пояснює Василь Присяжнюк. – Недавно Київрадою затверджено порядок надання земельних ділянок для містобудівних потреб на конкурсних засадах. Цим регламентом передбачено надавати на конкурсній основі і не тільки земельні ділянки, а й схвалені проектні пропозиції щодо забудови цих ділянок, тобто пакет документації для інвестора. А при затвердженні плану зонування будуть затверджуватися і всі основні вимоги: гранична поверховість, висотність будівлі, допустима площа забудови ділянки. Тому я впевнений, що плани зонування територій стануть надійним містком від містобудівної документації до відведення земельної ділянки під будівництво. У Києві та в подальшому будуть активно розвиватися ринкові відносини в земельній і архітектурній сферах. Передбачається широке впровадження земельних аукціонів на продаж права власності або оренди на землю для розміщення об'єктів будівництва, здійснення інвестиційної діяльності ". На південь від кордону, на захід від Сонця Межі великого міста, як і кордони держави, розширюються в умовах, наближених до військових. Згідно з Генпланом, Київ розвиватиметься в західному і південному напрямках. 28 населених пунктів потраплять в межі міста. До 2020 року передбачена забудова приміських районів – Ходосівка, Вишгород, Гатне, район аеродрому "Чайка". Але кожен з 28-ми має свою місцеву владу. І далеко не всі згодні втрачати незалежність. В "Київгенпланом" не хочуть акцентувати увагу на тому, що існує конфлікт. М'яко називають його "розмовою про спільну діяльність між областю та містом Києвом". Насправді жарти часом звучать неабиякі: "Ось ми поставимо шлагбаум і скажемо: в'їзд до Києва становить сто рублів, за хлібцем поїздити, тоді зрозумієте моментально …" На питання, настільки далеко все і справді зайшло, Володимир Чекмарьов зауважує, що коли говорять " це моя територія ", працюють, в першу чергу, особисті амбіції. "Когда мы делали Генеральный план города Киева, мы не думали о том, что будет в Вышгороде и Ходосовке. Мы знали, что Ходосовка должна "идти" под жилищное строительство в будущем, а, скажем, Дымер – нет, потому что входит в чернобыльскую зону влияния… Потом мы четко корректировали перспективы развития города. Мы же не стали вырезать леса, а стали развиваться на той территории, по которой можно вести жилищное строительство", – говорит он. Но ведь местные администрации могут опротестовывать решение о присоединении их к Киеву в судебном порядке? "Вы знаете, все можно опротестовать, – говорит Чекмарев. – Главное, должна быть логика развития города. Киев – столица государства, и у него множество функций! Нельзя сравнивать Киев с Одессой, Николаевом, Днепропетровском. Его можно сравнивать с Берлином, Москвой. Киев – культурный, научный, политический, деловой, финансовый центр. Вот почему мы наступаем на территории многих промышленных предприятий… Территории, которые не соответствуют месту, должны быть реконструированы под жилую или общественную зону. Потому это не конфликт, а начало совместной деятельности". В институте "Киевгенплан" предложили создать Столичный округ, который в радиусе 30-40 км прилегающих территорий будут совместно (путем согласований) контролировать власти Киевской области и Киева. Территории, которые предусматривались для развития Олимпийского центра, высших учебных заведений, гостиничного комплекса и т. д., не должны застраиваться коттеджами. Таким образом, для того чтобы Киев развивался согласно Генплану города, должен быть и Генплан Киевского региона. Сложности согласования тут неизбежны. "Да, мы учитывали тенденции региона, когда разрабатывали Генплан, – говорит Владимир Чекмарев. – Спрашивали у области, сколько им нужно территорий для администрации, сколько земли. Все молчали. Но мы, имея опыт работы с генпланами, с нормативами, пригородными зонами, сказали, что территории, прилегающие к городу Киеву, должны быть такие и такие. Да, мы не спрашивали, нужно ли пускать троллейбусы за Оболонь. Мы знали, что 17% жителей Вышгорода работают в Киеве. Поэтому эти люди должны, к примеру, иметь линию электропоезда непосредственно на Оболонь. Мы вынуждены были сделать троллейбусное движение в сторону Вышгорода, Борисполя, потому что люди в любом случае будут ездить в центр притяжения, в столицу государства. Когда мы инициировали создание Столичного округа, мы сказали, что будем вместе работать с областью, будем строить дороги, мощные выездные магистрали". По словам Василия Присяжнюка, Генеральным планом предусматривалось расширение границ Киева за счет земель области и создание Столичного округа, но для решения этого вопроса необходимо проведение административно-территориальной реформы. Работа в этом направлении городским руководством ведется, подготовлены предложения по данной тематике, которые были рассмотрены Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства и Кабинетом Министров Украины. На стадии предварительных согласований и консультаций многие органы самоуправления области поддержали эти предложения. Но решить этот вопрос окончательно можно только при проведении административно-территориальной реформы, то есть на государственном уровне. Но существует ли план развития Киевского региона – как узнать, куда выносить из города промышленные предприятия, а где строить коттеджи? "Да, существует, – говорит Василий Присяжнюк, – он определяется схемой планировки территорий Киевской области. Такая схема периодически разрабатывается, обновляется, дополняется. На сегодняшний день схема разрабатывается, и институт "Киевгенплан" предоставил ее разработчикам предложения по выносу промышленных предприятий, строительству индивидуальной жилой застройки и т. п. К тому же институт "Промстройпроект" четко наметил дополнительные промзоны в Броварах, Борисполе и других населенных пунктах Киевского региона". Незнание закона не освобождает… Одно время в прессе часто говорилось о том, что Генплан – документ открытый, но уж слишком неконкретный. И строительные компании не в состоянии по нему понять, что и где можно строить. А обыватели и вовсе неинформированы, что растет у них под окнами или может вырасти. Кто здесь прав? Правда, как известно, у каждого своя. Владимир Чекмарев утверждает, что Генплан прошел все инстанции общественного обсуждения – его показывали в районных администрациях, в Союзе архитекторов. В газетах были опубликованы Основные положения Генплана. На выставках демонстрируются макеты, выпущено множество дисков для представителей строительных организаций. Городские правила застройки являются открытым документом. Существуют специальные положения о проведении общественных слушаний по вопросам градостроения, а также об информировании населения о строительстве отдельных объектов. Например, четко определено, что крупные проекты и градостроительная документация подлежат общественному обсуждению, то есть обнародованию, освещению в СМИ. Предусмотрена и "обратная связь": поступившие замечания и предложения учитываются при дальнейшей работе над проектной документацией. Но в реальности все идет не так активно, как хотелось бы. "Киевсовет впервые в Украине принял нормативно-правовые документы европейского образца – "Об учете общественных интересов и обеспечении прав граждан при осуществлении градостроительной деятельности", – говорит Василий Присяжнюк. Эти процедуры регламентирует Порядок общественного обсуждения градостроительной документации. В данное время по заданию правительства Украины на этой основе разрабатывается Типовой порядок общественного обсуждения градостроительной документации, который будет утвержден на государственном уровне. Обсуждение градостроительной документации общественностью Киева проводится в обязательном порядке либо на уровне Киевсовета, либо в отдельных районах. К примеру, в прошлом году Киевсовет рассмотрел несколько ДПТ. Проведено общественное обсуждение ДПТ микрорайонов Жуляны, с. Троещина и Печерского района. Следует заметить, что действующие государственные нормы не предусматривают четких граничных показателей этажности зданий и процента застройки земельного участка. К сожалению, население зачастую настроено негативно по отношению к любому строительству, это характерно для всех городов Украины. Чаще всего конфликты с населением возникают на этапе объектного проектирования, а не на этапе принятия градостроительной документации. Сегодня, если следовать букве закона, отдельные объекты не подлежат общественному обсуждению, о них заказчик должен общественность только информировать. Даже в проекте Типового порядка проведения общественных обсуждений, который разрабатывается Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины, все обсуждения заканчиваются на уровне проекта застройки микрорайона, квартала. Я считаю, что во избежание возникновения конфликтов между застройщиками и жителями необходимо более четко прорабатывать проекты комплексной застройки или реконструкции кварталов, микрорайонов. Именно на этом этапе необходимо предусмотреть размещение объектов и обсудить их с общественностью. Если придерживаться такой практики и четко следовать утвержденному проекту комплексной застройки, то можно избежать конфликтов на уровне объектного проектирования. В Украине специального закона о Генплане нет. Он есть, например, в Москве или в Петербурге. В Петербурге власти города даже издали Генплан в трех вариантах. Кроме огромного тома, который, прежде всего, предназначен для специалистов, есть и маленькая брошюрка, и популярное издание, рассчитанное на массового читателя. Таким образом, каждый горожанин сможет ознакомиться с главным градостроительным документом и, если захочет на определенном участке построить что-либо свое, не соответствующее функциональному назначению, предусмотренному в Генеральном плане, то ему придется обосновать свои намерения на всех уровнях и дойти до Законодательного собрания. В настоящее время действует Закон "О генеральной схеме планирования Украины", который определяет цели и задачи развития столицы. Поэтому разработка и принятие отдельного закона о Генеральном плане Киева не целесообразны. Это полномочия Киевсовета". Владимир Чекмарев объясняет отсутствие специального закона о Генплане тем, что у правительства Киева нет таких полномочий, как у правительства Москвы. Тем не менее наш основной градостроительный документ утвержден Киевсоветом, а решение Киевсовета – закон для всех. "Любое строительство должно прежде всего пройти согласование, – говорит Владимир Чекмарев. – Только после утверждения документации Киевсоветом можно вносить корректировки в Генплан. А просто прийти и сказать, что тут вместо дома будет фабрика, – нельзя. Но Генплан мы рассматриваем как динамическую систему, а это значит, что в процессе могут появиться корректировки Генплана в положительную сторону, они естественны. Сегодня мы занимаемся отраслевыми схемами, таким образом вводим детализацию, корректировку в Генплан: где будут гаражи и стоянки, где общественные центры, где гостиницы. А самый главный документ – это детальный план территории. Мы уже разработали детальный план Печерского, Шевченковского районов и корректировку на уровне мелочей". На одном из последних съездов Международного союза архитекторов девиз был такой: "Надо знать прошлое, изучать настоящее, чтобы создать будущее". Будет ли Киев в будущем выглядеть не менее достойно, чем в прошлом, во многом зависит от этих самых маленьких корректировочек. Генеральным планом определены территории, подлежащие реконструкции. Но в силу принятого масштаба и требований государственных норм Генплан не опускается до уровня отдельных объектов. Даже на промышленных территориях показываются только наиболее территориально емкие объекты. На протяжении последних трех лет застройка велась в зонах, которые были определены Генпланом под реконструкцию. Однако, так как не были разработаны и утверждены проекты комплексной реконструкции кварталов и микрорайонов, проекты раздела придомовых территорий, возникло мнение о стихийности застройки. "Сегодня процесс разработки градостроительной документации активизировался, и надеюсь, что возникшая проблема будет решена в ближайшие годы", – обнадежил нас Василий Присяжнюк.