Мансарди – це актуально
2006-11-14 12:57:24
На засіданні Будівельного клуб 26 червня розглядав правові та технічні питання зведення мансард. Інтерес, проявлений до цього засідання учасниками клубу, свідчить про неослабний уваги до мансард з боку будівельних фірм. Причому "матеріальні" проблеми вирішуються в даний час значно успішніше, ніж законодавчі. Досвід – велика справа В очікуванні першого доповідача, який запізнювався, учасники Будівельного клубу розговорилися про власний досвід мансардного будівництва. Виявилося, що хвора проблема у них загальна – невизначеність юридичних відносин з мешканцями будинку, який надбудовується мансардою. Особливо багато корисного розповів І.Усов, керівник фірми "МЖК-Будіндустрія", яка працює в Києві з 1991 року і виконала за цей час півдесятка мансард. Досвід цієї фірми каже, що вже при виборі будинку для надбудови необхідно враховувати настрої мешканців. Хоча дах і зовнішня поверхня стін за законом мешканцям не належать (якщо це не кондомініум, в їх власності перебувають лише квартири і внутрішня поверхня стін), мешканці будинку мають чимало прав, використовуючи які можуть перешкодити будівництву мансарди. Вони нерідко створюють домовий комітет по боротьбі з "загарбниками" даху. За їхніми скаргами створюється комісія, повноважна припинити або загальмувати будівництво. У підсумку в судах сьогодні проходить чимало справ, які стосуються конфліктів, пов'язаних з мансардним будівництвом. Тому "діагностика" настроїв жителів будинку не менш важлива, ніж оцінка його технічного стану. Щоб оповістити населення про підготовлюваний будівництві мансарди, юридично досить вивісити на будинку оголошення. Але іноді фірми практикують усне сповіщення мешканців, пояснюючи свою позицію, пропонуючи висловити свої побажання і написати, з чим конкретно вони не згодні. Це іноді допомагає встановити нормальні стосунки, оскільки, якщо мешканці усвідомлюють і сформулюють свої вимоги, з ними легше домовитися. Особливо "небезпечними" жителі верхнього поверху. Тому краще всього викупити верхній поверх будинку. Якщо це не вдається, необхідно укласти договір, в якому фірма бере на себе відповідальність за пошкодження в квартирах верхніх поверхів і зобов'язується їх відремонтувати в разі протікання або появи тріщин. Але важливо до початку будівництва провести офіційне огляд стану квартир (і не тільки верхніх поверхів), щоб потім не усувати руйнування всіх попередніх десятиліть. Показово, що після підписання договору мешканці стають більш поступливими, і з'являється юридичний документ, на який можна посилатися при вирішенні спірних питань. Уміло складений він може стати для будівельної фірми вагомим аргументом захисту. Фірма "МЖК-Будіндустрія" поділилася також деякими технічними подробицями своїх методів будівництва. Середня вартість квадратного метра мансарди обходиться 350 дол (включаючи покрівлю, вікна, стіни з пінобетону, але без обробки і ліфта). Документація на будівництво мансарди обов'язкове, але нерідко її доводиться значно переробляти в ході робіт. Середній термін будівництва складає 4-5 місяців. Використовувані в будівництві мансард конструкції завжди індивідуальні. Поки фірмі вдавалося обходитися без баштового крана, використовуючи під покриття не важкі балки, а більш легкі металеві ферми, розроблені спеціально для конкретної даху з дотриманням усіх нормативів. Стіни робляться з пінобетону. На початку робіт, після зняття покрівлі, відразу ставиться захисна плівка на тимчасових кроквах, щоб захистити верхні поверхи будинку від протікання при опадах. Але досвід говорить: незважаючи на запобіжні заходи, невелике протікання завжди відбувається. Складнощі при будівництві нерідко доставляє дерев'яне перекриття верхнього поверху і залізобетонні плити покриття, які завжди більш слабкі, ніж типове перекриття. Тому іноді доводиться поверх його виконувати моноліт. А от з фундаментами будівель проблем поки не зустрічалося, звичайно його міцність достатня, щоб витримати надбудову мансарди і навіть аттикового поверху. І, нарешті, попередження: в будинках споруди 1950-х років нерідко цементу значно менше, ніж повинно бути, тому з цими будинками краще не зв'язуватися. Набагато спокійніше працювати з будівлями 100-річного віку: вони виконані з цегли такого виняткового якості і міцності, що це викликає здивування навіть сьогодні. Правила мансардної ігри А.Ткачук, директор фірми АРС, яка спеціалізується на виконанні функцій замовника, розповів про правові основи мансардного будівництва в Києві і підтвердив слух про їх невизначеності в даний час. Сьогодні підписано рішення про скасування розпорядження КМДА 1997 року "Про порядок …". Тим не менш, на практиці воно продовжує діяти, а найближчим часом очікуються зміни відповідно до сучасних умов і накопиченим досвідом. Порядок отримання дозволу на будівництво залишається колишній: укладення інвестиційного контракту, який включає вимоги адміністрації. За законом переважне право на пристрій мансарди мають власники квартир останнього поверху, але зазвичай це вимога не завдає клопоту заможному замовнику. Якщо замовник – вже власник приміщення горища або верхнього поверху, то йому залишається тільки отримати лист-дозвіл. В інвестиційному контракті записується призначення приміщення (житлове або офіс). Перекласти його надалі в іншу категорію "реально, але накладно". Дуже важливо спочатку правильно оформити правовстановлювальних документів. В АПЗ має бути правильно і детально записано, що саме збирається робити замовник з будівлею: переобладнання горища, надбудову одного або двох або аттикового поверху та ін Проект, зроблений в суперечності з АПЗ, має шанс пройти Містобудівна рада, але надалі все одно виникнуть ускладнення в Київдержекспертизі. Правда, ускладнення можуть виникнути на будь-якому етапі, тому проектувати мансарду повинна організація, "яка зможе захистити проект". При отриманні ТУ замовник неминуче наштовхнеться на декілька "підводних каменів". Треба знати, як їх обходити. Якщо в будинку дерев'яні перекриття, пожежники відмовляться видавати ТУ. Але, з досвіду доповідача, з їх технічною радою можна домовитися і вони "знаходять можливість" обійти власні інструкції. Іноді з'ясовується, що в старій будівлі фундаменти вимагають посилення. Виробництво таких робіт вимагає серйозної роботи з конструкторами і великих витрат, на які мало хто з інвесторів йде. Київенерго завжди виставляє вимоги: то протягнути кабель, то побудувати підстанцію. Дуже складно отримати ТУ в органів з газопостачання, а у випадку обладнання мансарди котлами індивідуального опалення потрібно також дозвіл органів охорони праці. Проте головна проблема – місто пильно охороняє Управління охорони пам'яток. Обов'язково потрібно одержання історичної довідки, яка обходиться 3-6 тис. грн. і виконується 2 місяці. Крім цього, Управління висуває й інші умови, без задоволення яких дозвіл на будівництво оформити не вдасться. Захаращення тротуарів при будівництві обійдеться дорого, тому воно зазвичай ведеться з коліс, кран не потрібний. Незважаючи на це, технічний нагляд обов'язково вимагатиме порядок проведення робіт із зазначенням місця для складування. Але це дрібниці. Якщо отримано АПЗ, ТУ, зроблений і захищений проект, успішно подолана експертиза, то далі особливих проблем не передбачається, крім конфліктів з сусідами і мешканцями. І тоді можлива зупинка будівництва до з'ясування обставин, суд, штраф, ремонти квартир … Як філософськи зауважив доповідач, "не можна бути кришталево чистим при будівництві на гнилому домі". Ще одна складність пов'язана з отриманням права власності на настільки дорого що дісталися приміщення. Про забезпечення цього права слід подбати з самого початку оформлення документів. Виявляється, вже рік, як право власності на мансарди не оформляється, оскільки остаточно не визначено, хто цим має займатися: місто чи район. З чого будувати мансарди? У другій частині засідання фірма "Євроізол", що працює з багатьма європейськими виробниками, наочно продемонструвала вироби і будівельні матеріали для мансард. Учасники засідання отримали об'ємистий і докладний набір документації по номенклатурі і технічним рішенням виробів і конструкцій, а також пояснення їх відмінностей від конкурентної продукції. Про матеріалах компанії "Rockwool" розповів її торговий представник в Україну Паламарчук. Цей матеріал "у вогні не горить і у воді не тоне". Не горить, оскільки ізготавллівается з каменю вулканічного походження і температура його плавлення становить 1300 °. Тому одна з причин застосування "Роквул" – можливість підвищення вогнестійкості конструкцій до класу F3 (3:00). В цьому його явну перевагу перед органічними утеплювачами. Воду і вологу з повітря цей матеріал не вбирає, але паропроникна – якості, корисні для мансарди. Наступне якість – волокна в плитах "Роквул" розташовані не паралельно, а "заплутані", тому матеріал досить міцний на розрив і стійкий до стиснення. Його теплоізолюючі властивості відповідають стандартам утеплювача високого класу: опір теплопередачі матеріалу різних марок 3-6 м2 ° С / Вт "Роквул" може застосовуватися в будь-яких конструкціях будівлі для утеплення та звукоізоляції. Для мансард, спеціально для утеплення кроквяних систем, компанія "Rockwool" рекомендує легкий рулонний матеріал Domrock (товщиною 25 см), з якого при необхідності можна нарізати досить жорсткі плити. Пароізоляція знизу потрібна тільки над вологими приміщеннями (наприклад, ванною кімнатою), поверх утеплювача укладається гідробар'єр з виведенням вологи назовні, що оберігає від попадання води при дощі. Переконливо рекомендується двошарове утеплення мансард, що закриває низ крокв, щоб з них не вийшли містки холоду. При утепленні стін мансард і аттиковий поверхів утеплювач розташовується зовні і допускає велику різноманітність систем фасадів – від вентильованих до зроблених "мокрим" способом. Причому в останньому випадку для фарбування можна застосовувати тільки паропроникні фарби і ні в якому разі не акрилові (а компанією рекомендується спеціальна система "Екорок", призначена спеціально для "мокрого" способу і включає утеплювач і будівельну хімію). Усереднена вартість 1 кв.м цегляної стіни, утепленою "Роквул", становить 23 долара (система + будівельна хімія). Доповідач запевнив, що плити польського виробництва нічим, крім більш низької ціни, не відрізняються від "західноєвропейських". Архітектори захотіли дізнатися: чи можна цим матеріалом виконувати криві поверхні фасаду радіусом до 2 м? Виявилося, поки можлива кривизна радіусом не менше 6 м. Про гідробар'єр, вітробарь'єр, Антиконденсат, гідроізоляційних і покрівельних матеріалах, водостічних жолобах – всьому тому, що завершує конструкцію мансарди, розповів менеджер фірми "Євроізол" С.Дружінін. Так, був представлений новий покрівельний матеріал середнього класу ("краще шиферу, гірше металочерепиці") – гутанітт на бітумній основі. Він нагадує шифер, але добре гнеться, має різні кольори і поставляється у вигляді хвилястих листів 2х2 м вартістю 9 дол штука. Мансардні вікна представив технічний консультант фірми "Євроізол" Д.Шевченко. Цей складний і незамінний елемент покрівлі виробляють дуже мало європейські компанії. "Євроізол" пропагує вироби концерну "Roto Frank AG" (Німеччина) – одного з найстаріших і найдосвідченіших виробників мансардних вікон і комплектуючих до них. До речі, тільки ця фірма робить мансардні вікна в металлопластиковом варіанті – серії "Alpinе". Ця серія вважається в Європі найбільш вдалою за технічним рішенням і в стильовому аспекті, завдяки чому знаходиться поза конкуренцією на світовому ринку. Розташований у верхній частині вікна механізм відкривання стулки дозволяє відкрити отвір вікна повністю, не перерізаючи його навпіл. Це вікна, призначені для найвибагливіших замовників. Представлена на засіданні серія Ecoline – більш демократична, класична модель: з центральним підвісним механізмом стулки для відкривання; зі склопакетом з загартованого скла, заповненим аргоном; з гідроізоляційним окладом; зі спрощеною системою монтажу на обрешітку і багатьма іншими "зручностями". Монтується в дахах з ухилом 5-90 °, виконується з сосни, має 14 типорозмірів (540х700 … 1340х1400). Ціна – 305 дол за вікно, а люк з габаритними розмірами 450х600 коштує 138 дол Але, як з'ясували вимогливі архітектори, вікна мають тільки прямокутну форму. Висновки Висновки члени клубу зробили самі, обговорюючи результати засідання. Бажано остаточно прояснити питання прав і взаємовідносин замовників мансард і "місцевих жителів". На засіданні цього зроблено не було. Потрібен юрист, можливо, має досвід ведення подібних справ у суді. Ця тема актуальна, тому що питання взаємини будівельників і громадян є хворими не тільки для будівельників мансард. Це суттєвий "гальмо" при реконструкції 5-поверхівок, головний біль при новому будівництві, проблема при реконструкції окремих приміщень в будівлі. Ситуація може бути цікава з двох позицій – адже будівельник теж може зіткнутися з утиском своїх "обивательських" прав.
ДЖЕРЕЛО: Будівництво та реконструкція