Погодьте мені дім!
2006-11-16 19:03:39
Всі об'єкти будуються на землі. Цілком природно що основне питання – оформлення правильних відносин з міською держадміністрацією, з міською радою по землі. Без отримання документів на право користування земельною ділянкою (чи його викупу) на ньому нічого не можна будувати. Тому всі правила забудови засновані на технології, передбаченої в Земельному кодексі, починаючи з подачі заявки і закінчуючи рішенням про відведення землі, закріпленням цієї земельної ділянки в натурі. Довідка Статті Земельного кодексу В зумовлюють наступний порядок проходження документів. Кожному бажаючому почати будівництво необхідно пройти п'ять конкретних стадій. 1. Підготовка та збір матеріалів попереднього погодження місця розміщення об'єктів (якщо мова йде про новий об'єкт і про нову майданчику, пов'язаної з подальшим відведенням землі). 2. Узгодження місця розміщення (документ, що дає право на робоче проектування, що веде до початку будівництва). 3. Підготовка та розробка на підставі розробленої проектної документації проекту відведення земельної ділянки з усіма узгодженнями і рішенням майново-правових питань, пов'язаних із заняттям тієї чи іншої площадки. 4. Прийняття рішення міськдержадміністрацією (раніше – Київрадою) про відведення земельної ділянки (якщо ділянка належить комусь іншому, а також при вилученні ділянки, при відведенні його новому землекористувачу). 5. Чисто формальний етап. Оформлення юридичних документів, тобто державного акта на право землекористування і винесення цієї ділянки в натуру із закріпленням меж. Тільки наявність цих документів дає право на отримання повноцінної дозволу на будівництво. Попереднє погодження Насамперед замовник повинен подати заявку у довільній формі до адміністрації міста на ту чи іншу ділянку з роз'ясненням його цільового призначення. Якщо у замовника вже є конкретна пропозиція і він зорієнтувався, де, в якому районі бажає розпочати будівництво – вказується конкретні й ділянку. Якщо немає конкретних заявок, а є тільки бажання звести об'єкт, то повинен бути зазначений хоча б район міста, в якому замовник бажав би розмістити свій об'єкт. Наступний крок після надходження заявки до адміністрації – узгодження прохання в трьох організаціях: Головкиївархітектурі, Київському управлінні земельних ресурсів та Управлінні економіки міста. Думка Управління економіки відіграє далеко не останню роль в матеріалах попереднього узгодження. Необхідно довести, що діяльність замовника, а значить, і його об'єкт дійсно потрібні місту. Тому в Управління економіки треба представити всі необхідні документи, що роз'яснюють діяльність підприємства. Після укладення Управління економіки Головкиївархітектура разом з Управлінням земельних ресурсів та Управлінням Київгенплану почне пошук майданчика для будівництва. Ще один момент, на який підприємці повинні звернути увагу. Визначаючись з пропозицією щодо площадки під забудову, слід отримати ще й дозвіл районної адміністрації на право розміщення цього об'єкта в даному районі міста. Справа в тому, що кожна організація платить податки в тому районі, де зареєстрована. Тому адміністрації інших районів не завжди зацікавлені в допуску на свою землю сторонніх організацій, які не будуть платити податки в тутешню "казну". Тому саме раціональне рішення – заявка повинна проходити по тому району, в якому зареєстровано підприємство. Хоча це не обов'язково, так як на практиці досить багато випадків розміщення об'єктів не за місцем реєстрації підприємства-замовника. Початок проектування Після збору першого необхідного пакета документів Головкиївархітектура в особі Управління планування та врегулювання забудови готує основний висновок, а інші служби – дозвільний документ. Цей документ являє собою лист-дозвіл на право проведення першого етапу – збору вихідних даних, розробку ескізного проекту того чи іншого споруди на тій чи іншій площадці з відповідними погодженнями. Якщо при розміщенні будівельного майданчика (наприклад, в архітектурних зонах або зонах обмеження будівництва, санітарно-захисних або залізничних зонах тощо) виникають питання, то без укладення спеціальних служб тут не обійтися. На підставі всіх цих документів замовник замовляє архітектурно-планувальне завдання за встановленою формою і починає проектування. Містобудівна експертиза У процесі розробки ескізного проекту замовник при необхідності забезпечує отримання технічних умов на підключення об'єкта до інженерних комунікацій і після цього представляє проект на погодження до служби міста. Для прийняття проекту на розгляд до Управління планування та регулювання забудови необхідно, щоб він був узгоджений, як мінімум, з Управлінням Київгенплану і, при необхідності, зі службами Державтоінспекції. Після чого проект передається на експертизу. Тепер залишається пройти Державну міську службу Держекспертизи, і проект буде прийнятий на розгляд Містобудівної ради. До відома Містобудівна рада не прийме на розгляд проект, підготовлений безліцензійної проектною організацією, приватної творчої майстерні або приватним архітектором. Будь проектна організація повинна мати ліцензію на право займатися цим видом діяльності. Містобудівна рада проходить щосереди. Однак для прискорення процесу створена спеціальна секція Містобудівної ради, яка розглядає більш дрібні об'єкти. Секція працює в міру накопичення обсягу роботи по вівторках і четвергах. Узгодження місця розміщення Погоджений таким чином і затверджений ескізний проект дає право замовнику звернутися до міськдержадміністрації з листом з приводу узгодження місця розміщення. На цьому етапі у замовника на руках має бути наступний пакет документів: копія дозвільного листа-узгодження Управління економіки, лист-погодження районної адміністрації та копія генерального плану (узгодженого на стадії ескізного проекту), протокол Містобудівної ради. Потім всі ці документи передаються до Київського управління по земельних ресурсах, де готується розпорядження адміністрації про погодження місця розташування об'єкта. Підписана розпорядження про погодження місця розташування вже дає право на розробку проектно-кошторисної документації в повному обсязі. Деякі важливі нюанси Наведений порядок діє в тому випадку, якщо об'єкт будується на новій ділянці. Якщо ж іде реконструкція будівлі або об'єкт зводиться на майданчику, де вже розміщені інші об'єкти, і в замовника є офіційні документи на право землекористування, то порядок підготовки документів спрощується. В цьому випадку готується відразу одне розпорядження, що дозволяє як проведення проектно-вишукувальних робіт, так і будівництво об'єкта. Але якщо об'єкт планується звести у відповідальному місці, на перетині автомагістралей, на основних вулицях міста, то навіть за наявності основного пакета документів необхідно буде спочатку проходити попередню, а потім остаточну стадії. В останньому випадку слід подати лист-заявку до адміністрації, вклавши копії документів, що підтверджують право користування земельною ділянкою. Це має бути або державний акт, або договір на оренду землі. В Управління планування та регулювання забудови здається погодження Управління економіки, узгодження районної адміністрації, і лише після цього готується розпорядження на реконструкцію або надбудову, прибудову будь-якого об'єкта на території замовника. При необхідності потрібно буде отримати погодження органів санітарної охорони, екологічної безпеки, Управління охорони пам'яток архітектури. Якщо існуюча будівля потрібно надбудовувати, то необхідно отримати експортно-технічний висновок про несучої здатності чи технічні можливості цього будинку. Приступаючи до реконструкції, сам господар (орендар або замовник) повинен в першу чергу переконатися втом, що будинок можна надбудувати. А якщо будуємо приватний будинок? Бажаючі приступити до будівництва власного будинку, котеджу або на замовлення інших інвесторів будуть здійснювати функції замовника. Для того щоб отримати дозвіл на виконання робіт з будівництва або реконструкції житлового будинку, замовник повинен надати наступні документи: заявку до адміністрації; копію документа, що підтверджує права користування землею; лист-погодження районної адміністрації. Їх необхідно передати до Управління планування та регулювання забудови міста, яке й готує розпорядження, що дозволяє починати такі роботи. Питання узгодження будівництва індивідуальних житлових будинків дещо простіше, ніж звичайного будівельного об'єкта. Вони, як правило, навіть не виносяться на велику раду, а узгоджуються на рівні Управління планування та регулювання забудови міста Головкиївархітектури. Офіс на дачі Сьогодні навколо Києва (та й практично в міській зоні) розташовано безліч дачних ділянок. У деяких підприємців виникає питання – чи можна придбати тут землю, викупивши декілька ділянок, для того щоб надалі розмістити тут своє підприємство, будь-то станція технічного обслуговування, склад або ж заправна станція? По суті, земля адже вже у власності, значить, влад ялець може розміщувати на ній все, що йому прийде в голову. Але не все так просто, як здається на перший погляд. Будувати на дачній ділянці не дачу не можна. По-перше, існує генеральний план міста, який зумовлює функціональне зонування території Якщо територія призначена для зони відпочинку, то для перекладу цієї зони в нову категорію необхідно змінити проект детального планування. Тут можна оселитися, але ніяк не можна перетворити цю територію в промислову зону. На території дачної ділянки можна побудувати котеджні будиночки, але вони будуть на правах "безгоспних", так як не матимуть інженерного забезпечення, соціально-культурного обслуговування і найголовніше – права прописки. Таке можуть дозволити собі свого роду самітники, які в змозі витратити на це гроші і жити без всяких прав. Люкшин Павло
ДЖЕРЕЛО: Бізнес