Самовільне будівництво: «побудуйте» собі проблему
2006-11-16 18:51:06
Серед керівників підприємств, чиї території дозволяють «розвернутися», зустрічається чимало таких, які прагнуть задіяти в господарській діяльності свого підприємства кожен квадратний метр площі, зводячи різні капітальні споруди типу складських приміщень, майстерень, міні-цехів і т.п. Будівництво таких об'єктів найчастіше ведеться своїми силами, так званим господарським способом, а підставою для початку будівельних робіт служить лише наказ керівника підприємства. Крім того, зустрічаються і такі ситуації, коли керівник одного підприємства без попереднього відведення землі надає частину території під забудову … іншому підприємству. Можливо, існують і інші варіанти поведінки в такому випадку, проте в даній статті мова піде про наслідки та шляхи легалізації самовільного нового будівництва господарським способом на відведеній (підприємству-забудовнику чи іншому підприємству) території. Перш ніж приступити до аналізу змісту та наслідків зазначеного порушення, назвемо його ПРИЧИНИ. До них відносяться: бажання заощадити час на отримання різних дозволів і погоджень, коли будівництво ведеться за принципом «або зараз, або ніколи»; бажання заощадити кошти при виборі саме господарського, а не підрядного способу будівництва; просте незнання порядку забудови територій або наслідків (санкцій ) за самовільне будівництво і т.п. Що таке самовільне будівництво і який існує порядок забудови територій? «Самовільне будівництво» в українському законодавстві є збірним поняттям, зміст якого можна усвідомити лише на основі аналізу кількох нормативних актів. До нього відносяться: проведення будівельних робіт без дозволу на їх виконання або перереєстрації цього дозволу у встановлені терміни, а також виконання не зазначених у дозволі будівельних робіт, проведення будівельних робіт без належно затвердженої проектної документації, з грубим порушенням ГОСТів, будівельних норм і правил або проектних рішень; самовільна зміна архітектурного вигляду будівель і споруд під час їх експлуатації, а також будівництво будівель і споруд на земельній ділянці без належно оформлених прав внаслідок незаконної його переуступки іншою особою. При цьому слід пам'ятати про те, що згідно ст.23 Закону України від 20.04.2000 р. № 1699-III «Про планування і забудову територій» під. будівництвом розуміється не тільки здійснення нового будівництва, а й реконструкція, реставрація, капітальний ремонт, облаштування об'єктів містобудування, розширення та технічне переоснащення підприємств. Тому негативні наслідки (у формі передбаченої законом відповідальності) настануть у всіх випадках самовільного поведінки при будівництві, незалежно від його форм. Відповідно до чинного законодавства пред'являються такі основні вимоги до порядку забудови територій: 1. Забудова земельних ділянок здійснюється після виникнення права власності або права користування земельною ділянкою та отримання дозволу на проведення будівельних робіт. Право на забудову (будівництво) полягає у можливості власника, користувача земельної ділянки здійснювати на ньому будівництво об'єктів містобудування, перебудову або знесення будівель і споруд (ст.22 Закону України «Про основи містобудування» в редакції від 08.02.2001 р. № 2257-Ш ). 2. Особи, які мають намір здійснити будівництво об'єктів містобудування на земельних ділянках, що належать їм на праві власності або користування, зобов'язані отримати від виконавчих органів відповідних рад, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій, у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, дозвіл на будівництво об'єкта містобудування. Такий дозвіл надається на підставі комплексного висновку органу з питань містобудування та архітектури і дає замовникам право на отримання вихідних даних на проектування, здійснення проектно-вишукувальних робіт та отримання дозволу на виконання будівельних робіт. У разі прийняття відповідною радою рішення про надання земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для розміщення об'єкта містобудування в порядку, визначеному земельним законодавством, зазначене рішення одночасно є дозволом на будівництво даного об'єкта (ст.24 Закону «Про планування і забудову територій»). 3. Особи, які отримали дозвіл на будівництво об'єкта містобудування, повинні отримати вихідні дані на проектування цього об'єкта (ст.27 Закону «Про планування і забудову територій»). 4. Проектна документація на будівництво об'єктів містобудування розробляється і затверджується замовником в установленому законом порядку (ст.28 Закону «Про планування і забудову територій»). Проектна документація розробляється суб'єктом підприємницької діяльності, які мають відповідну ліцензію. Проект узгоджується (як правило, проектувальником) за його розділами з інженерно-експлуатаційними службами, органами санітарного та пожежного нагляду, екологічної безпеки тощо, проходить комплексну державну експертизу і затверджується підприємством замовника та (або) його вищим органом. Затвердження проектів без укладення зазначеної експертизи можливо лише щодо об'єктів, наведених у Переліку об'єктів, затвердження проектів яких в межах законодавства не потребує висновку комплексної державної експертизи, затвердженому наказом Держбуду від 18.08.99 р. № 197 (зареєстрований в Мін'юсті України 22.09.99 р. № 639/3932). 5. Забудовнику і підряднику за відповідним зверненням до інспекції державного архітектурно-будівельного контролю (далі – інспекція Держархбудконтролю) надається дозвіл на виконання будівельних робіт, що засвідчує їх право на виконання будівельних робіт, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, видачу ордерів на проведення земляних робіт ( ст.29 Закону «Про планування і забудову територій»). Порядок надання вищевказаних дозволів визначений в Положенні про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт, затвердженому наказом Держкомітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 05.12.2000 р. № 273 (зареєстрований в Мін'юсті України 25.12.2000 р. № 945/5166). 6. Будівництво об'єкта здійснюється підрядним, господарським або змішаним способом суб'єктами, що мають відповідні ліцензії на проведення будівельно-монтажних робіт (п.30 ст.9 Закону України «Про ліцензування певних видів господарської діяльності), відповідно до законодавства, ГОСТами, нормами і правилами, регіональними та місцевими правилами забудови, містобудівної та проектної документації (ст.23 Закону України «Про планування і забудову територій»). 7. Закінчені будівництвом і підготовлені до експлуатації відповідно до затвердженого проекту об'єкти приймаються в експлуатацію в порядку, встановленому Державними будівельними нормами України «Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів. Основні положення. ДБН А.3.1-3-94 ». Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, не є державною власністю. встановлюється Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласними, Київською та Севастопольською міськими адміністраціями за погодженням з Держкомітетом будівництва, архітектури та житлової політики України (п.3.1 ДБН А.3.1-3-94). Про відповідальність Оскільки в даній статті розглядається ситуація, коли встановлений порядок забудови території підприємством проігноровано і має місце факт самовільного будівництва, розкриємо зміст відповідальності за самовільне будівництво й інші правопорушення у сфері містобудування. Чинним законодавством за правопорушення у сфері містобудування передбачені два види відповідальності: ФІНАНСОВА – для юридичних осіб та АДМІНІСТРАТИВНА – для громадян і посадових осіб. Спеціальним законом, що встановлює відповідальність за правопорушення у сфері містобудування для юридичних осіб, є Закон України від 14.10.94 р. № 208/94-ВР «Про відповідальність підприємств, їх об'єднань, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування» (далі – Закон ). Не будемо перераховувати всі передбачені в Законі правопорушення, зупинимося лише на тих з них, які мають відношення до даного питання. Так, здійснення будівельних робіт без дозволу на їх виконання (не плутати з дозволом на будівництво в порядку ст.24 Закону України «Про планування і забудову територій») або без затвердженої проектної документації тягне за собою накладення штрафу в розмірі 50% вартості цих робіт. Слід звернути увагу на те, що штраф обчислюється від вартості будівельних робіт, а не від вартості закінченого самовільним будівництвом об'єкта в цілому. До нормативних актів, які регулюють порядок визначення вартості будівництва, відносяться ДБН Д.1.1.-1-2000 «Правила визначення вартості будівництва», затверджені наказом Держбуду України від 27.08.2000 р. № 174; наказ Держбуду від 19.10.2000 р. № 233 «Про введення реформованої системи ціноутворення в будівництві» та ін Наступним правопорушенням є здійснення окремих видів господарської діяльності у будівництві, що підлягають ліцензуванню відповідно до Закону, без отримання ліцензії. За це встановлена відповідальність у вигляді штрафу в розмірі плати за видачу ліцензій. Згідно п.30 ст.9 Закону України «Про ліцензування певних видів господарської діяльності» (в редакції від 08.02.2001 р. № 2257-III) ліцензуванню підлягає будівельна діяльність (вишукувальні та проектні роботи для будівництва, зведення несучих і огороджувальних конструкцій, будівництво і монтаж інженерних і транспортних мереж). Необхідно підкреслити, що ліцензується саме господарська діяльність, якою є «не тільки підприємницька, а й будь-яка діяльність юридичних осіб .., пов'язана з виробництвом (виготовленням) продукції, торгівлею, наданням послуг, виконанням робіт …» (п.2 інформаційного листа Вищого арбітражного суду України від 13.09.2000 р. № 01-8/493 «Про Закон України« Про ліцензування певних видів господарської діяльності »). А це означає, що будівництва господарським способом (ЯК ДІЯЛЬНІСТЬ З ВИКОНАННЯ РОБІТ) є господарська діяльність підприємства і, отже. Підлягає ліцензуванню. Більш того, в числі суб'єктів відповідальності за передбачені в Законі правопорушення у сфері містобудування названі предпріятія.об'едіняющіе функції замовника і підрядника, тобто самостійно будують для власних потреб. За експлуатацію споруд після закінчення будівництва без прийняття їх державними приймальними (технічними) комісіями встановлено штраф у розмірі 10% вартості виконаних робіт і т.д. Виходячи з назви та преамбули Закону, можна з упевненістю стверджувати, що суб'єктами відповідальності за нього є лише юридичні особи (підприємства, об'єднання, установи та організації). Тому, якщо зазначені в ньому порушення допущені приватним підприємцем, наприклад, самовільно «забудував» в масштабі, не меншому, ніж якесь об'єднання, застосувати передбачені Законом фінансові санкції неможливо. Посадові особи, в тому числі приватні підприємці, за правопорушення у сфері містобудування несуть адміністративну відповідальність згідно зі ст.96-97 Кодексу України про адміністративні правопорушення. Зазначеними нормами передбачено адміністративну відповідальність у вигляді штрафу, розмір якого становить від 2 до 20 не оподатковуваних податком мінімумів доходів громадян, залежно від виду правопорушення. У разі, якщо будівництво здійснювалося на земельній ділянці, не відведеному забудовнику у власність або користування, відповідна посадова особа (приватний підприємець) буде також притягнуто до адміністративної відповідальності у вигляді штрафу за самовільне зайняття земельної ділянки (ст.531 КпАП). Коли платити штрафи? Очевидно, багатьох зацікавить питання про те, яка вірогідність виявлення фактів самовільного будівництва та подібних порушень, а також притягнення винних до відповідальності. Відбутися це може в двох випадках. Перший – це виявлення порушення посадовими особами інспекції Держархбудконтролю при вибіркової перевірці (п.З Положення про Державний архітектурно-будівельний контроль, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.03.93 р. № 225, в редакції від 07.04.95 р. № 253). І другий – «явка з повинною», тобто звернення підприємства до органу місцевого самоврядування або райадміністрацію у зв'язку з необхідністю отримання правовстановлюючого документа на самовільно збудований об'єкт нерухомості і т.п. Другий випадок в нинішніх умовах більш ніж реальний: не встигнувши щось побудувати, підприємству найчастіше незабаром доводиться це продавати, закладати, вносити до статутного фонду іншого підприємства, розпоряджатися іншим способом або просто документально підтверджувати, наприклад, при отриманні окремих видів ліцензій, що воно розпорядженні матеріальної базою для здійснення ліцензованого виду діяльності. Доказом належність об'єкта нерухомості будь-якій особі є свідоцтво про право власності і відповідна реєстрація в органах технічної інвентаризації. Державна реєстрація права власності на об'єкти нерухомості здійснюється відповідно до Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, що перебуває у власності юридичних та фізичних осіб, затвердженої наказом Держкомітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 09.06.98 р. № 121. У додатку 1 до цієї Інструкції наведено Перелік правовстановлюючих документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на об'єкти нерухомого майна. Згідно з цим Переліком первинну реєстрацію новозбудованого об'єкта нерухомості можна провести тільки на підставі рішення суду про визнання права власності. Але незважаючи на це на практиці така реєстрація, на щастя, все-таки здійснюється. Правовою підставою для державної реєстрації таких об'єктів служить акт про готовність об'єкта до експлуатації, складений і затверджений в установленому порядку. Пункт 3.11 ДБН А.3.1-3-94 також передбачає в якості документа, здатного породити правові наслідки у вигляді визнання (і реєстрації) права власності, акт про готовність об'єкта до експлуатації. А оскільки такий акт, відповідно до вищезазначених ДБН, стверджує міськвиконком або райадміністрація, а складає комісія, призначена цими ж органами, слід вважати, що факт самовільного будівництва так чи інакше стане відомий, в тому числі і інспекції Держархбудконтролю. Одним словом, якщо ви впевнені, що ваша фірма не стане об'єктом уваги інспекції Держархбудконтролю, а самовільно збудований об'єкт в осяжному майбутньому не буде залучений в цивільний оборот і стане використовуватися лише за його прямим господарським призначенням, можете не переживати. Тим більше, що ви можете потрапити в число щасливих забудовників, яким вдається оформити всі необхідні документи як-би під майбутнє будівництво, яке насправді вже в минулому. Однак, якщо деякі сумніви все-таки гложат душу «вчорашнього творця», дана стаття може виявитися йому корисною. З чого почати? Перш ніж звернутися до міськвиконкому або райадміністрацію із заявою про відвід землі під розміщене будову (якщо земля раніше відведена не була) або про призначення комісії для вирішення питання про готовність закінченого будівництвом об'єкта до експлуатації, поцікавтеся про наступне: – кому і на підставі якого правовстановлюючого документа належить земля, зайнята під будовою? – Яке цільове призначення відведеної землі? – Коли і на підставі чого (наказу, розпорядження тощо) побудований об'єкт? – Чи узгоджувалося розміщення об'єкта з якими-небудь інженерно-експлуатаційними службами. СЕС і т.п.? – Хто розробляв і затверджував проект споруди? – Чи проводилася експертиза проекту? – Чи справді підприємством не бралися дозволу на проведення будівельних робіт? – Чи мало підприємство на момент будівництва ліцензію на проведення будівельно-монтажних робіт? — закончен ли объект строительством? — какова стоимость затрат на проведение строительных работ? Отвечая на поставленные вопросы, можно неожиданно для себя обнаружить документы, которые если не спасут сложившееся положение, то хотя бы как-то его скрасят (например, найдутся согласования с инженерно-эксплуатационными службами, в результате чего инспекция Госархстройконтроля решит оштрафовать только предприятие, а админштраф на директора не налагать). Более того, может оказаться, что стоимость строительных работ не так уж высока (например, из-за дешевизны собственной рабочей силы и др.). В связи с этим уплата возможных штрафов «не ляжет на плечи предприятия непосильным финансовым бременем». Если же определить стоимость строительных работ не представляется возможным (ввиду утраты или уничтожения первичных и учетных документов и т.п.), то построенный объект необходимо будет «обнаружить» в ходе инвентаризации основных средств и оценить по справедливой стоимости1. На пути к цели К сожалению самовольных застройщиков, ПРИВЛЕЧЕНИЕ К ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА САМОВОЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО НЕ ОЗНАЧАЕТ АВТОМАТИЧЕСКОЙ ЛЕГАЛИЗАЦИИ СТРОЕНИЯ. Следовательно, процедуры получения всевозможных согласований и решений избежать не удастся. При этом их получение в условиях «постфактум» далеко не всегда может обеспечить застройщику «зеленую улицу», на которую он, возможно, рассчитывает в связи с тем, что раз уже построили, то так тому и быть. К примеру, если в 30 см от фундамента постройки проложен высоковольтный кабель при минимально допустимом отступе в 5 или 10 м, то предприятие электрических сетей вряд ли даст согласие на размещение такого объекта в его первозданном виде. В порядке исключения могут пойти на уступки, но в пределах разумного и с учетом безопасности и возможности наступления чрезвычайных ситуаций. В таких случаях застройщику придется либо что-то изменить, например, в планировке объекта и др., либо на этом пока окончить добровольные похождения по инстанциям, либо осуществлять мероприятия по принудительной перепланировке или сносу самовольной постройки уже по предписанию соответствующих уполномоченных органов. Поэтому, приступая даже к самовольному строительству, игнорировать правила проведения земляных, строительных и прочих работ недопустимо и крайне неразумно, поскольку такое строительство в конечном итоге может обернуться пустой тратой времени и денег. Алгоритм поведения предприятия — самовольного застройщика в процедуре под названием «Легализация самовольного строительства» в общих чертах можно представить следующим образом: 1. Если строительство велось на территории другого предприятия либо на собственной территории, то предприятию-застройщику необходимо: а) оформить отвод земли в связи с добровольным отказом предприятия, предоставившего землю под застройку, а также а) и б) получить разрешение на строительство и размещение объекта градостроительства. В горисполком или райадминистрацию подается соответствующее заявление, проект отвода земли под размещенное строение, согласованный с управлением градостроительства и архитектуры, инженерно-эксплуатационными службами (горводоканал, горгаз, теплосеть, электросеть, радиоузел, телеком), органами санитарно-эпидемиологического надзора, ГАИ и др. По постановлениям инспекции Госархстройконтроля и органа земельных ресурсов уплачиваются наложенные штрафы за правонарушения в сфере градостроительства и земельного законодательства. Горисполком или райадминистрация выносят решение о предоставлении предприятию-застройщику земельного участка (в собственность, аренду, долгосрочное или постоянное пользование и т.п.) под строительство и размещение строения, а также разрешения на строительство и размещение объекта на ранее отведенном земельном участке. 2. Одновременно с наложением штрафов инспекцией Госархстройконтроля будет, очевидно, вынесено предписание об устранении допущенных нарушений, то есть будет предложено получить разрешение на проведение строительных работ. Тем более, форма акта госкомиссии о готовности объекта к эксплуатации включает в себя также и сведения о выданном разрешении на проведение строительно-монтажных работ. А это значит, что для получения указанного разрешения следует представить: документы об отводе земли и разрешении строительства; разработанный и утвержденный проект строительства, прошедший экспертизу; документы о назначении ответственных исполнителей работ (прораба, представителей авторского и технического надзора) и др. 3. После получения разрешения на проведение строительных работ необходимо обратиться в горисполком или райадминистрацию (через инспекцию Госархстройконтроля) с заявлением о назначении государственной технической комиссии для решения вопроса о готовности объекта к эксплуатации. Такая комиссия назначается на основании вынесенного решения указанного органа. Согласно ГСН А.3.1-3-94 она должна приступить к работе в 7-дневный срок со дня обращения. 4. Работа комиссии должна быть завершена в срок до 10 дней. В случае отсутствия на объекте существенных недостатков составляется и подписывается акт, в котором принимается решение о вводе объекта в эксплуатацию. Акт комиссии утверждается решением органа, назначившего ее, — горисполкома или райадминистрации. 5. Подписанный и утвержденный акт государственной технической комиссии о готовности объекта к вводу в эксплуатацию является основанием оформления права собственности на сооруженный объект в органах БТИ. Для тех предприятий-застройщиков, которые из соображений осторожности еще не увеличили балансовую стоимость основных фондов на стоимость ранее произведенных затрат на изготовление объекта, акт ввода является «железным» основанием для того, чтобы это сделать
ДЖЕРЕЛО: Бухгалтерія