Українське законодавство не перешкоджає придбанню окремих кімнат
2006-11-24 13:59:21
Незважаючи на велику кількість пропозицій, ринок житлової нерухомості в даний час представлений ще не всіма видами об'єктів. Призабутим залишається ринок кімнат – мабуть, спадщина "важкого минулого", коли словосполучення "обмін кімнати" незмінно викликало асоціацію з комуналкою, а значить, нерайдужні перспективами. Проте кімната кімнаті ворожнечу. У багатьох випадках це цілком вигідний варіант як тимчасового житла, так і капіталовкладень. Найчастіше, купуючи окремі кімнати, можна в результаті отримати цілу квартиру або будинок. До того ж за нижчою ціною, ніж та, яку довелося б одномоментно заплатити за все приміщення (на сьогоднішній день кімната в Києві, судячи з інформації, розміщеної на спеціалізованих сайтах, коштує близько $ 15-30 тис.). Тим більше що законодавство не перешкоджає купівлі окремих кімнат. Як, власне, і проживання в таких. Відповідно до Житлового кодексу, в житловий фонд входять всі житлові будинки, а також житлові приміщення інших будівель. Під останнім слід розуміти, виходячи з Державних будівельних норм "Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення" ДБН В.2.2-15-2005, "опалювальне приміщення, яке знаходиться на наземному поверсі, призначене для цілорічного проживання і яке відповідає санітарно-епідеміологічним вимогам щодо мікроклімату і повітряного середовища, природного освітлення, допустимих рівнів нормованих параметрів відносно шуму, вібрації, ультразвуку та інфразвуку, електричних та електромагнітних полів, а також іонізуючого випромінювання ". Під це визначення підпадає і кімната в квартирі або приватному будинку. Правовий Коментар Купівля можлива завдяки тому, що більша частина житла перебуває у приватній власності. Відповідно, господар може розпоряджатися своїм майном на власний розсуд. Однак при цьому слід враховувати, що більшість квартир і будинків в результаті приватизації опинилися у спільній власності всіх осіб, що проживали тут. Така ситуація серйозно ускладнює справу за придбання окремої кімнати. У свою чергу, покупка можлива завдяки тому, що більша частина житла перебуває у приватній власності. Відповідно, господар може розпоряджатися своїм майном на власний розсуд. Однак при цьому слід враховувати, що більшість квартир і будинків в результаті приватизації опинилися у спільній власності всіх осіб, що проживали тут. Така ситуація серйозно ускладнює справу за придбання окремої кімнати. Цивільний кодекс в нормах щодо житла говорить про право власності на квартиру або будинок. І заборони на продаж окремих кімнат цей акт не передбачає. Так що здійснювати подібні угоди можна. В результаті покупець кімнати стає співвласником квартири. Це означає, що квартира належить усім, хто володіє в ній кімнатами на правах спільної часткової власності. Частка кожного – його кімната (кімнати) або певна частина площі квартири. Кухня, туалет, ванна, коридор – приміщення загального користування. Вони належать всім відразу і розділені на частки за кількістю власників. Розмір цих часток залежить від того, яким чином з'явилася ця спільна власність. Якщо в результаті приватизації – то частки у всіх співвласників будуть рівні. Що, в свою чергу, необхідно враховувати при купівлі кімнати. Адже дуже рідко буває, що площа кімнати дорівнює частці одного з колишніх співвласників. При покупці кімнати в одного із власників квартири не слід забувати, що інші співвласники мають переважне право придбання продаваної частини. Але якщо тільки вони погодяться на умови, які висуває продавець в угоді з третьою особою. Якщо ж квартира спочатку належала одному господареві, який пізніше став продавати її покомнатно, то частки співвласників можуть різнитися. Вони залежать від співвідношення площі кімнати і всієї житлової площі квартири (будинку). При покупці кімнати в одного із власників квартири не слід забувати, що, згідно з тим же Цивільним кодексом, інші співвласники мають переважне право купівлі частки. Але якщо тільки вони погодяться на ті умови, які висуває продавець в угоді з третьою особою. І лише після їх відмови від свого права можна викупити продавану частину. Ще складніше ситуація, якщо квартира (будинок) знаходиться у спільній сумісній власності. Таке можливо, наприклад, якщо майно було куплено сім'єю. Ділиться ця нерухомість між співвласниками в рівних частках. Однак при покупці будь-якої частини такої квартири (будинку) необхідно нотаріально завірена згода всіх власників на продаж тієї чи іншої частки їх власності. У будь-якому випадку, приміщення загального користування повинні бути доступні всім. Відмова в можливості пройти на кухню, наприклад, – реальний привід для судового позову. Адже при цьому неможливо кімнату використовувати за призначенням (для проживання, адже це житлове приміщення). Відповідно, її власнику наносяться збитки, які порушник зобов'язаний відшкодувати. Те ж саме справедливо для ванної, туалету та коридору, ведучого до вхідних дверей. Ці відносини законодавство дозволяє врегулювати договором між співвласниками. Його порушення – майже стовідсоткова гарантія розставання з грошима. Головне. Найкращий варіант придбання кімнати – в приватному будинку. Та ще якщо при цьому одночасно купується частину присадибної ділянки, бажано з виходом до вулиці. У багатоповерхівці справи йдуть складніше. Найкраще купувати кімнату в квартирі, де немає прохідних кімнат. Якщо ж є підозри щодо зручностей подальшого співіснування з сусідами – чи варто готуватися до звернень до суду. Крім того, що покупка кімнати – досить хороший спосіб інвестування, головний плюс – отримання переважного права на придбання решти частини квартири або будинку в подальшому.
ДЖЕРЕЛО: Ділове видання "Сейчас"