Банкіри цікавляться будівельниками
2006-11-18 16:48:50
До кінця поточного року столичні банки планують, що обсяги кредитування київських будівельних компаній збільшаться в півтора рази. Забудовники, які до недавнього часу майже не користувалися банківськими ресурсами, залучаючи для будівництва в основному кошти населення, скоро можуть стати одними з основних позичальників на кредитному ринку. Забудовникам запропонують кредити На сьогоднішній день більш-менш активно програмами кредитування будівництва житла в Києві займаються трохи банків («Аркада», Укрсоцбанк, АППБ «Аваль», «Форум»). При цьому вони працюють зі значною кількістю застережень, які, по суті, і гальмують розвиток кредитування міського будівництва. Левова частка грошей на зведення нерухомості будівельникам надходить від тих, кого прийнято називати приватними інвесторами, – фізичних осіб, метр за метром викуповують майбутні квартири. Нині близько 90% будівництва житла фінансується його майбутніми господарями, і тільки 10% коштів забудовники отримують від банкірів в якості кредитів. Розуміння з банкірами не вдається досягти з двох ключових питань – вартості кредитів і виду забезпечення, які необхідно надавати. Ситуація не з кращих, оскільки будівельникам доводиться постійно працювати «з коліс», однак поки Забудовників вона влаштовує. «Попит фізичних осіб на столичну нерухомість сьогодні досить високий (громадяни купують не менше 95% віск будуються в Києві квартир, решта викуповують юридичні особи). Фінансування будівництва за рахунок коштів приватних інвесторів продовжує залишатися найбільш вигідною і економічною схемою для будівельних компаній », – говорить начальник відділу маркетингу компанії« Познякижилбуд »Олег Гукасов. Правда, поряд з цим будівельні компанії не припиняють звертатися до фінансових установ з заявками на кредитування на передпроектної стадії зведення нерухомості. Банкіри ж, які до недавнього часу остерігалися брати на себе такі ризики, як кредитування під заставу ще не побудованої нерухомості, зараз розробляють окремі програми для будівельника-позичальника. «Ми бачимо перспективу на цьому ринку, тому й почали активніше співпрацювати із забудовниками (в даний момент тільки в столиці банк час від часу кредитує 3-4 будівельні компанії). У планах банку – збільшення обсягів кредитування таких позичальників. Одночасно ми збираємося збільшувати кредитний портфель і за рахунок кредитів, що видаються фізичним особам для придбання житла », – зазначив у розмові з« ДС »начальник управління кредитного аналізу АППБ« Аваль »Вадим Березовик. До всього, проблеми, що виникають у будівельників з фінансовими установами, будуть вирішувати нові банки, що виходять на ринок кредитування угод з нерухомістю. Наприклад, за словами начальника управління роздрібних продажів банку «НРБ-Україна» Володимира Шепеля, до кінця третього кварталу банком будуть розроблені і почнуть впроваджуватися дві нові послуги: кредитування фізичних осіб під купівлю нерухомості на первинному і вторинному ринках, також ведуться переговори і з забудовниками, тому з часом не виключається фінансування і будівельних компаній. При цьому зацікавленість банкірів у кредитуванні столичних будівельників мотивується не тільки економічною доцільністю: збільшенням прибутків від кредитних операцій, розширенням клієнтської бази і диверсифікацією ризиків. Фінансистів манить потенціал ринку – забудовники кажуть, що щорічна потреба Києва в житлі становить до 1 млн кв. м. Зокрема, згідно з дослідженнями, проведеними холдингом «Київміськбуд», 88% населення не задоволені своїми житловими умовами, а 44% припускають вирішити житлові проблеми протягом найближчих 5-7 років. Разом з тим, на сьогоднішній день у банкірів вистачає своїх особистих причин для розробки нових послуг. «Нерідко банківські установи виходять на ринок кредитування забудовників з подачі своїх акціонерів, які можуть бути пов'язаними своїм бізнесом з будівельними компаніями. Запоруки акціонерів можуть служити додатковою гарантією повернення отриманого в банку кредиту », – розповів« ДС »керівник одного зі столичних банків. Будівельникам нав'язують інвестпрограми Сьогодні фінансисти пропонують будівельникам кілька схем кредитування, кожна з яких передбачає різні види застав. У першому випадку банкіри вимагають від будівельних компаній додаткову заставу, іншими словами, в якості забезпечення не приймається нерухомість, яка повинна бути побудована на кредитні кошти. Найчастіше на таких умовах працюють з невідомими будівельними підприємствами, які відносно недовго існують на ринку. Забудовники з ім'ям вправі розраховувати на поблажки. Їм можуть запропонувати передпроектне фінансування. «Кредитується основа проекту, тобто як мінімум 25% всіх грошових потреб при будівництві. У заставу береться будується нерухомість. Ціна споруджуваного житла постійно зростає, тому це вважається ліквідною заставою. Головне, щоб були виконані всі підготовчі роботи: у всіх інстанціях повинен бути затверджений проект, відведена майданчик і т. д. Після того як забудовник отримує так званий фінансовий мінімум, розгортається масштабна кампанія по залученню незалежних інвесторів, простіше кажучи, йде розпродаж квартир », – розповів «ДС» заступник голови правління банку «Форум» Ярослав Колесник. Хоча в більшості випадків банкіри намагаються працювати з комбінованими заставами. Наприклад, за словами Вадима Березовик, в АППБ «Аваль» поширені випадки, коли кредитування будівництва одного об'єкта забезпечується квартирами та нежитловими приміщеннями іншого побудованого, але ще не проданого будинку. При цьому деякі банкіри готові йти на поступки, кілька знижуючи кредитні ставки для будівельників, з якими вже давно працюють. За словами фінансистів, зараз вони готові позичати будівельні компанії гривневими коштами під 22-28% річних. Терміни кредитування коливаються в рамках 1-3 років. Як і в усьому світі, в українській столиці інвестиції в нерухомість – справа ризикова. Чи не найпоширеніший з ризиків, яким піддаються інвестори, – це загроза зриву термінів будівництва. За словами будівельників, найчастіше в банки вони звертаються саме в разі виникнення таких ризиків (тоді забудовники кредитуються строком до 3-6 місяців). Завдяки цьому в Києві ще не було випадків, коли виставлений для залучення приватних інвестицій будинок не добудували. Однак банкіри враховують подібну можливість при розрахунку своїх ризиків при кредитуванні будівельних компаній. «Наш банк комплексно підходить до кредитування, мінімізуючи свої ризики. Зокрема, разом з кредитуванням забудовника ми запускаємо програму з кредитування фізичних осіб, які бажають придбати у цієї будівельної компанії готову або нерухомість, що будується. Таким чином, гарантується, що будинок добудують за рахунок залучених на ці цілі коштів приватних інвесторів, а банк при цьому одержує додаткову впевненість у тому, що квартири викуплять і у будівельній компанії-позичальника будуть джерела для погашення кредиту », – зазначив у розмові з« ДС »Вадим Березовик. За різними оцінками, розрахунково-касове обслуговування, яке здійснюють банки при прийомі інвестицій в рахунок вартості майбутньої нерухомості, зараз стоїть забудовникам до 3% вартості житла, що будується. Втім, банкіри вже сьогодні не виключають здешевлення своїх послуг – як вартості кредитування, так і розрахунково-касового обслуговування. Для цього достатньо виходу на іпотечний ринок двох-трьох банків, що очікується вже в майбутньому році.
ДЖЕРЕЛО: Ділова столиця