Інвестиційна привабливість ринку землі
2008-12-15 12:00:49
Останні кілька років на ринку землі відбуваються серйозні зміни: приватні забудовники заміських селищ змінюються великими інвестиційними компаніями і банками, у міру зменшення в ближньому Підмосков'ї кількості ділянок, придатних для будівництва, зростає інтерес до земель з віддаленістю більше 50 км від МКАД. Своїми прогнозами щодо можливого розвитку подій з "Власником" діляться провідні фахівці ринку.
Покупцями окремих ділянок найчастіше є приватні особи. А великі земельні масиви купуються як солідними, так і маловідомими організаціями: ці землі цікаві для інвестиційної діяльності. Наймасштабніші угоди укладають корпорації, які купують для комерційних цілей від 2 і більше гектарів. Крім того, є компанії, які скуповують сільськогосподарські землі як актив.
Попит і пропозиція
В елітному сегменті найбільшим попитом користується близьке Підмосков'ї, серед бізнес-класу – близьке і середня, в економ – далеке Підмосков'ї. Земля там поки відносно дешева, тому є можливість придбання великого наділу для будівництва «далекої дачі»: 1-5 га і більше.
Інтерес для клієнтів, за словами ріелторів, представляють ділянки з лісом, розташовані в охоронюваних селищах. При цьому ліс може перебувати як у власності, так і в довгостроковій оренді. Для індивідуальної забудови найбільш популярні ділянки від 25 до 50 соток. Найбільша кількість угод укладається фізичними особами, які придбавають землю під точкову забудову. Великі компанії в процентному відношенні укладають менше угод, але їх вартість істотно вище.
Про ціни
Вартість сотки розрізняється залежно від близькості до водойми, наявності лісу, під'їзної дороги, комунікацій. Ціноутворюючі фактори, на думку заступника генерального директора компанії «Терра нерухомість» Тимура Сайфутдінова, такі:
– Місце розташування об'єкта (45%);
– Наявність лісових дерев на ділянці (35%);
– Розмір ділянки, наявність інфраструктури, охорона, єдина експлуатаційна служба (15%);
– Близькість водоймища (5%).
Вартість земельної ділянки сильно залежить від напрямку, наприклад, ціна сотки землі на Новій Ризі доходить до $ 30 тис. на рік., А на Щелковском або Горьківському напрямку ціна тієї ж сотки рідко коли переходить позначку в $ 6 тис.
Оскільки вільних ділянок для будівництва індивідуальних будинків стає все менше, покупці сьогодні вже стикаються з проблемою пошуку ділянки вартістю менше $ 7 тис. за сотку. Вартість середнього земельної ділянки розміром 15 соток, розташованого в найближчому Підмосков'ї, складає близько $ 100 тис., при цьому середня ціна сотки в 45-кілометровій зоні від МКАД варіюється від $ 6 до $ 10 тис.
Керівник відділу Управління заміської нерухомості компанії «МІЕЛЬ-Нерухомість» Олена Новомлинськ зазначає: «У 2005 році зростання цін на земельні ділянки в Підмосков'ї, в порівнянні з 2004 роком, сповільнилося. Якщо говорити про ділянки під індивідуальну забудову, то зростання цін на вторинному ринку склав в середньому 15-20%. Найбільшою мірою подорожчали ділянки на Новоризькому, Рублево-Успенському, Калузькому і Дмитрівському шосе ». Тимур Сайфутдінов вважає, що ціни на землю за січень-лютий зросли різними темпами в залежності від напрямку. Наприклад, у санаторії «Барвіха» з 140 до 150 тис. доларів. Це підтверджується зростанням активності як продавців, так і покупців.
Тенденції
Приватні забудовники заміських селищ змінилися великими російськими та зарубіжними інвестиційними компаніями і банками.
Т. Сайфутдінов каже, що попит на селища, спроектовані в єдиній концепції та архітектурному стилі, постійно зростає. Проектування і забудову таких селищ можуть взяти на себе тільки солідні інвестори з великим досвідом або користуються експертизою професійних консультантів.
У міру розвитку ринку заміської нерухомості і поступового вичерпання в ближньому Підмосков'ї ділянок, придатних для будівництва, буде зростати інтерес до земель з віддаленістю більше 50 км від МКАД, а це вплине на збільшення їхньої ціни.
«Власники великих земельних ділянок, розташованих в 30-кілометровій зоні від МКАД, намагаються підвищити вартість своїх активів і почати реалізацію девелоперських проектів на цих територіях. На Новоризькому напрямку може бути побудований котеджне селище площею 500 гектарів на 30 000 домоволодінь, з'явився проект по забудові ділянки 3000 гектарів на Ярославському шосе. Якщо ці плани будуть реалізовані, на ринок заміської нерухомості надійдуть багатомільярдні інвестиції. Це зумовить тенденції розвитку та цінову політику на ринку Підмосков'я », – зазначає заступник директора Управління заміської нерухомості компанії« МІЕЛЬ-Нерухомість »Володимир Яхонтов.
«Рішення про те, як« правильніше »інвестувати грошові потоки в заміську нерухомість, потрібно приймати окремо в кожному конкретному випадку, – вважає аналітик заміської нерухомості корпорації« ІНКОМ-Нерухомість »Іван Воробйов. – Такі поняття, як кон'юнктура відповідного сегмента ринку, інфраструктура району, розташування (напрямок і відстань від МКАД) і сучасні споживчі переваги, грають свою значну роль, і тільки уважний аналіз всіх складових дозволить вибрати потрібний і вигідний варіант вкладення грошових коштів ».
ДЖЕРЕЛО: Журнал «Власник»