Посередникам не турбувати 2006-11-15 20:35:06

December 1st, 2012
Будівництво і реконструкція.

Посередникам не турбувати
2006-11-15 20:35:06

Нове законодавство, що регулює фінансування будівництва житла, наділило неадекватно величезними повноваженнями управителя-посередника. У результаті фінансові установи все більше цікавляться ринком будівництва, а будівельні компанії шукають способи позбавлення від «могутнього посередника». Закон «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (№ 978; набув чинності 1 січня 2004 р.) передбачає обов'язкове використання «посередника» у взаєминах між забудовником і інвестором. І саме посереднику надано більшість прав і повноважень в процесі будівництва житла. Так, наприклад, ст. 9 закону № 978 прямо передбачає, що забудовник повинен виконати свої зобов'язання щодо організації спорудження об'єкта будівництва та своєчасного введення його в експлуатацію, незалежно від обсягу фінансування. У разі виявлення управителем ризику порушення забудовником умов угоди в силу вступає договір уступки заставленого майнового права (укладається одночасно з договором іпотеки), і забудовник зобов'язаний передати управителю майно та майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва. Причому залишається невідомим, якими саме критеріями стане керуватися управитель для виявлення ризику. Отже при укладанні угоди забудовнику слід детально узгодити всі можливі підстави, за якими може бути встановлена ??його неспроможність у виконанні зобов'язань. Крім того, саме управитель визначає страховика, з яким забудовник зобов'язаний укласти договори обов'язкового страхування, і банк, де забудовник повинен відкрити поточний рахунок для фінансування робіт на об'єкті будівництва. В таких умовах забудовнику доводиться шукати схеми організації роботи, що дозволяють залучати кошти інвесторів на будівництво нерухомості, при цьому не потрапляючи під регулювання закону № 978. Позбутися від посередника допоможе Цивільний кодекс Одна з найбільш ймовірних схем обходу закону № 978 полягає в залученні коштів від населення на фінансування будівництва житла шляхом укладення договорів купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомості, який буде побудований. При цьому гарантією виконання договору може бути умова про поетапну оплату придбаних майнових прав аж до завершення будівництва. Більш детально схема дій забудовника виглядає так: будівельна компанія ініціює реєстрацію самостійної юридичної особи, яка за рішенням органу державної виконавчої влади набуває функції замовника будівництва і оформляє проектно-кошторисну документацію, а також укладає договір підряду на будівництво зі згаданою будівельною компанією. Після укладення договору підряду у сторін – замовника і підрядника – виникають взаємні права та обов'язки, що підтверджує дійсність вимоги. Після виконання цих дій замовник укладає з фізичними особами договори купівлі-продажу майнових прав на житло, яке буде побудовано в майбутньому. За рахунок залучених коштів замовник проводить оплату підряднику. В цьому випадку відсутні ознаки фінансової послуги, а має місце типовий договір купівлі-продажу, який регулюється Цивільним кодексом України (ст. 177, 190). Згідно ст. 656 ЦКУ, предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. Одна з можливих варіацій даної схеми – створення житлово-будівельного кооперативу. Норми, що регулюють питання створення та функціонування кооперативів, закріплені ЦКУ (ст. 163-166) та спеціальним Законом України «Про кооперацію» (від 10.07.2003 р. № 1087-4). Тобто має право на існування схема, коли за ініціативою будівельної компанії створюється кооператив, на який оформляються функції замовника будівництва. Члени кооперативу вносять пайові внески, за рахунок яких формується майно кооперативу і відповідно проводиться фінансування робіт. Між будівельною компанією і кооперативом укладається договір підряду. І все це не буде підпадати під дію Закону «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Навіть якщо ці дії стануть оскаржуватися в судовому порядку, велика ймовірність того, що рішення суду буде прийнято на користь забудовника. По-перше, суд, скоріше, зволіє засновувати своє рішення на вже усталених нормах Цивільного кодексу, ніж на досить суперечливих нормах закону № 978. По-друге, на користь забудовника можна залучити і вже опубліковані авторитетні думки двох профільних держкомітетів. Так, Державний комітет з будівництва та архітектури своїм листом від 26.01.2004 р. № 8/8-72 визнав можливість і законність укладення «договорів щодо залучення коштів на будівництво житла, в т. ч. передбачають пайову участь в будівництві житла фізичних та юридичних осіб ». Згідно з листом такі договори належать до договорів інвестиційної діяльності, яка регулюється Законом «Про інвестиційну діяльність». Крім того, згідно інформаційного листа Держкомітету з питань регуляторної політики та підприємництва від 23.02.2004 р. № 1037, закон № 978 не містить заборони на використання інших договірних форм (крім інституту довірчого управління майном). Відповідно взаємини між забудовником і набувачами житла можуть регулюватися на їх розсуд. У тому числі шляхом укладення договорів про пайову участь в будівництві без залучення управителя майном. У той же час є захисники і у посередника. Так, Комітет ВР з питань фінансів і банківської діяльності в листі від 04.03.2004 р. № 06-10/220 виклав свою думку про те, що «Закон України« Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю »… поширює свою дію на всі правовідносини з організації та здійснення житлового будівництва, що виникають з 01.01.2004 р., і є обов'язковим для застосування всіма суб'єктами будівництва ». Які структури можуть бути посередниками в будівництві Незважаючи на дискримінацію в повноваженнях, забудовнику часто доводиться миритися з присутністю посередника. А в деяких випадках (в першу чергу при відсутності достатніх для фінансування будівництва коштів у забудовника або можливості по їх залученню) посередник просто необхідний. У той же час далеко не кожна юридична особа, що володіє серйозними фінансовими ресурсами, має право бути посередником у будівництві житла. Посередником (управителем) може бути лише фінансова установа. Ст. 1 Закону «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг» від 12.07.2001 р. (№ 2664) визначає фінансова установа як юридична особа, виключним видом діяльності якого є надання фінансових послуг. Що стосується такої послуги, як довірче управління фінансовими активами, то жоден закон не містить будь-якого обмеження щодо вибору організаційно-правової форми для фінансової установи – творця і управителя фонду фінансування будівництва. Разом з тим Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг листом від 06.04.2004 р. (№ 272-розп.) Роз'яснила, що спеціальним законодавством, яке регулює діяльність окремих видів фінансових установ (кредитних спілок, ломбардів, довірчих товариств, недержавних пенсійних фондів, корпоративних інвестиційних фондів), встановлені вичерпні списки їх видів діяльності, куди не входить створення фондів фінансування будівництва (ФФБ) та фондів операцій з нерухомістю (ФОН). Тому управителями ФОН та ФФБ можуть бути фінансові установи, які внесені до Державного реєстру фінансових установ і отримали відповідні ліцензії (ст. 34 закону № 2664), але не є вищезгаданими фінансовими установами. Два фонду – «дві великі різниці» Управитель фінансує будівництво житла через фонди фінансування будівництва та фондів операцій з нерухомістю. Примітно, що нечіткість формулювань закону дозволяє припустити можливість фінансування через ці фонди не тільки будівництва житла, але і інших об'єктів нерухомості. Хоча ФФБ і ФОН схожі в тому, що їх не потрібно реєструвати в якості самостійної юридичної особи, вони існують при фінансових установах (управителях), все-таки відмінності між цими фондами досить істотні. Під ФФБ розуміються кошти, передані управителю ФФБ в управління, які він використовує на умовах правил фонду і договорів про участь у ФФБ. Тобто ФФБ створюються з метою забезпечення будівництва житла або приміщень соціально-побутового призначення за рахунок фізичних та юридичних осіб з передачею такого житла чи об'єктів соціально-побутового призначення від забудовника інвесторам (довірителям) у власність після введення в експлуатацію об'єкта нерухомості в цілому. Довірителі, повністю внесли вклади у ФФБ, мають майнові права на конкретні об'єкти інвестування. ФФБ створюються двох видів – виду А і виду Б. При цьому ФФБ виду А покладають більше зобов'язань на забудовника, він же несе ризик недостатності фінансування. ФФБ виду Б, навпаки, характеризуються тим, що більше (порівняно з видом А) зобов'язань несе управитель. У фонді виду Б саме управитель бере на себе ризики недостатності фінансування, що в свою чергу обумовлює обов'язок забудовника дотримуватися рекомендацій управителя про ведення будівництва і визначення ціни управителем. Тобто принципова відмінність між видами ФФБ полягає в балансі між економічною самостійністю забудовника і ризиком виникнення дефіциту інвестиційних коштів. Під ФОН маються на увазі грошові кошти, нерухомість та інше майно, майнові права, отримані управителем ФОН за допомогою продажу сертифікатів (які є цінними паперами) для проведення управителем операцій з нерухомістю. А саме – фінансування будівництва нерухомості для подальшого її використання з метою отримання прибутку, передачі нерухомості в платне користування третім особам, продажу нерухомості та здійснення інших операцій з нерухомістю, не заборонених законодавством.

ДЖЕРЕЛО: Компаньон

Джерело: http://stroymart.com.ua

Комментирование закрыто.

Опубликовано в: Законодавство


Интернет реклама УБС


Интернет реклама УБС
Яндекс.Метрика