Нерозв'язних завдань не буває
2006-10-30 13:18:57
За останні десять років обличчя столиці Росії невпізнанно змінилося. – Леонід Наумович, московський ринок будівельних робіт і нерухомості розвивається феноменально швидкими темпами. Чим, на ваш погляд, це обумовлено? – Настільки стрімке зростання столичного ринку нерухомості насамперед обумовлений високим попитом на житло. Житлове питання, як і раніше в нашому місті стоїть гостро. Тому і було свого часу затребуване поява на московському ринку комерційного житла. Така ситуація зберігається і донині. Більш того, хоча економічна криза 1998 року і торкнувся ринок нерухомості і будівництво в цілому, однак галузь вийшла з нього досить швидко: вже років через два обсяг продажів квартир в Москві зрівнявся з докризовим. І ціни знову стали рости. Сьогодні міське будівництво є найефективнішою сферою економіки, самої окупною і розвивається. Зрозуміло, мова йде не тільки про будівництво як такому, а й про суміжних галузях, перш за все про виробництво будматеріалів. – Чому столичний будівельний ринок настільки привабливий для інвесторів? Які фактори впливають на його ефективність? – Частково я вже відповів на це питання. Коли є попит на продукт, розвивається і його виробництво. Житло такий же товар, як і автомобілі, меблі, побутова техніка. Хіба що побільше … – Розкажіть, будь ласка, за якими принципами здійснюється взаємодія ДІПС з приватними будівельними організаціями? Як відбувається вибір потенційних партнерів? – Нам як юридичній особі і як департаменту Уряду Москви не важливо, яка правова форма у тій чи іншій будівельній організації. І замовників, і генеральних підрядників ми вибираємо на конкурсній основі. Головними критеріями відбору є терміни і вартість реалізації поставленого завдання. Звичайно, за стільки років ми вже дізналися, хто краще справляється з роботою. Але це зовсім не означає, що новим учасникам дорога на конкурси закрита. Хороший приклад – компанія «ГСК" Моноліт "». Років зо два тому вона прийшла до нас на конкурс, будучи маловідомої будівельною фірмою, – і виграла конкурс спочатку на один об'єкт, потім на другий … Ми навіть здивувалися, наскільки високої якості і точно в строк отримали відмінні монолітні будинки! Тепер «ГСК" Моноліт "» – один з наших кращих підрядників, якому ми не боїмося доручати найскладніші проекти. А взагалі, звичайно, новим, тим більше невеликим, компаніям пробитися важко, і саме через відсутність досвіду. – На жаль, у столиці забезпеченість житлом істотно нижче, ніж в інших великих містах Європи. Вважається, що сьогодні отримати у столиці квартиру з соціальної міській програмі дуже важко. Чи так це? Які ваші пропозиції щодо вирішення даної проблеми? – На жаль, це питання не нашої компетенції. Забезпечення москвичів муніципальним житлом – завдання Департаменту житлової політики і житлового фонду. Їм розроблено кілька соціальних програм для різних категорій населення, зокрема для молодих сімей, військовослужбовців. І люди дійсно отримують квартири за цими програмами. Але щоб подібні програми виконувалися, потрібні гроші. В реальності житло ніколи не буває безкоштовною. Будматеріали, праця будівельників треба ж оплачувати. З яких коштів? Значить, місто має спочатку заробити гроші, а потім вже оплачувати соціальне замовлення. Наш департамент діє саме за такою схемою. Ми направляємо прибуток в бюджет. У кожному з наших об'єктів існує так звана частка міста. Все це призначено для вирішення житлової проблеми. В умовах ринку механізми її рішення можуть бути тільки економічними. Роль міста полягає в тому, щоб кошти, спрямовані на соціальні завдання, правильно витрачалися. І крім того, будь-які соціальні програми повинні бути адресними. Зовсім відмовитися від таких програм ми ще не можемо. Я вважаю, що людей не можна залишати без даху над головою. І звичайно, необхідно розробити чіткий механізм забезпечення житлом кожної конкретної, цільової категорії громадян. – Одне з можливих рішень цього питання – іпотека, яка з успіхом застосовується в багатьох західних країнах. Але в Росії вона чомусь йде погано. Чому? Як, на ваш погляд, можна змінити цю ситуацію? – Ви маєте рацію, іпотека – один з дієвих механізмів щодо забезпечення громадян житлом. І розвинений він у всьому світі. Сьогодні і в Рос-ці додаються досить заметшіе зусилля, щоб дати іпотеку життя. Дуже багато компаній вже запропонували клієнтам іпотечне кредитування при покупці житла. Але питання, чому іпотека так погано впроваджується, на мій погляд, не стільки економічний, скільки про поступово-політичний. Я не люб-ню вдаватися в політику, але поясню. Справжня іпотека – це кредит під низький відсоток на довгий термін. Не на десять років (хоча зараз багатьом і такий термін здається довгим), а на 20 – 30. Платить собі людина потихеньку відсоток. А потім діти його спокійно можуть внести кошти, що залишилися за квартиру, яку батько не встиг оплатити. Для цього і політика, і економіка, і суспільство повинні бути більш-менш стабільні в своєму розвитку. А тепер скажіть, хто може дати у нас гарантію на 20-30 років? Таких сміливців зараз не знайдеться. Однак не слід мої слова розуміти так, що взагалі не потрібно розвивати іпотеку. Навпаки, чим глибше будуть проростати ринкові механізми в нашу сьогоднішню реальність, тим міцніше стане й сам ринок. Більше виявиться кредит довіри до фінансових схем та інструментів на кшталт іпотеки. – Знесення та реконструкція п'ятиповерхівок і старого житла, безумовно, справа необхідна, але разом з тим і дуже клопітка. Більше семи років у Москві реалізується програма по реконструкції кварталів, забудованих п'ятиповерхівками. Зараз її координатором є ДІПС. Чи вдається уникнути дотеперішніх проблем, що гальмують цю програму, зокрема труднощів, пов'язаних з розселенням, витрат на перебудову комунікацій старих районів, невиконання інвесторами подібних проектів зобов'язань по відношенню до міста? – А куди ж подітися від таких проблем? Хіба людей у ??ветхому житло стало менше? Навпаки, все прописуються самі і прописують родичів, як тільки дізнаються про прийдешнє розселенні! Чи, може, хтось комунікації переклав за свій рахунок? Ні, і це завдання, як і раніше доля міста. Практика така, що всередині ділянки реконструкції або нового будівництва комунікації змінює інвестор, а комунікації зовнішні, міського значення, змінює саме місто. Розумієте, приватний інвестор ще не доріс до комплексного вирішення подібних питань. Тут рівень витрат зовсім інший! Наш департамент, коли бере на реконструкцію квартал, змінює за свій рахунок все – і всередині, і зовні. Так само роблять і ряд великих компаній, які виросли ще з стройкомплекса і знайомі з такими проблемами не з чуток. Тому особливо багато проблем при проведенні реконструкції в центрі Москви. Тут можна діяти тільки комплексно. Що ж стосується питання про невиконання інвесторами своїх зобов'язань, то, якщо вони оформлені юридично і зафіксовані в договорах, значить, їх невиконання – це вже предмет судового розгляду. Підписав контракт – працюй! – Відомо, що фінансування робіт з реконструкції п'ятиповерхових кварталів з 2004 року буде повністю здійснюватися з бюджету міста. Чим продиктоване таке рішення? Чи не стане фінансування проекту зі знесення п'ятиповерхівок занадто важким вантажем для столичної скарбниці і чи не будуть за рахунок цього недофінансовані інші програми по міському будівництву? – У вас не зовсім вірна інформація. На конференції, присвяченій реалізації програми з реконструкції п'ятиповерхового й старого, аварійного житлового фонду ми говорили про те, що з 2004 року зросте частка фінансування програми за рахунок міського бюджету. Рішення правильне і логічне. Адже це міська програма. По ній працюють багато учасників ринку. Загальна схема зрозуміла: компанії-інвестори наповнюють бюджет, і з нього йде цільове фінансування програми. А домогтися «дофінансування» – завдання Комплексу економічної політики міста. Програма дуже масштабна. Якщо ви звернули увагу, з її назви ясно, що вона передбачає роботи по ліквідації старого й аварійного міського житлового фонду. Не помилюся, якщо скажу, що програма по п'ятиповерхівка тісно змикається з іншими міськими програмами і завданнями. Серед них і надання житла черговикам, і будівництво готелів в межах історичного центру, та забезпечення городян машиномісцями, і виконання містобудівних планів по наявності об'єктів благоустрою відповідно до сучасних норм. Усього й не перелічити! Потрібно також розуміти, що звільнилися після зносу території можна використовувати більш ефективно, вирішуючи всі вищезазначені завдання. А це певний заділ роботи і для інвесторів, і для будівельників. – Крім будівництва нового житла деякі приватні інвестори займаються сьогодні комплексним розвитком районів, тобто благоустроєм територій, оновленням транспортних мереж і підземних комунікацій, зведенням шкіл, дитячих садів, об'єктів соцкультпобуту. Ми знаємо, що у ДІПС вже є кілька подібних проектів. Які з них ви б виділили? – Так кожен з наших проектів такий. В якості показового я б назвав житловий квартал на Зоологічній вулиці. Ми виставили цей об'єкт на конкурс «Кращий реалізований проект 2003 року в області інвестицій і будівництва». Щоб мої слова не виглядали рекламою, скажу лише, що будівництво комплексу на Зоологічній вулиці передбачало і створення власної інфраструктури, і благоустрій території. Крім підземної стоянки, усередині кварталу споруджено окремо стоїть чотириповерховий паркінг. На території комплексу, також за ексклюзивним проектом, побудована загальноосвітня школа. Приміщення на нижніх поверхах відведені під офіси, магазини та об'єкти соцкультпобуту. Одне з приміщень віддано російсько-японському медичному центру. Цього року очікується відкриття легкоатлетичного центру. «Родзинкою» благоустрою прибудинкової території є створення всередині кварталу пішохідної зони, покритої спеціальної бруківкою. Для дітей побудовано кілька ігрових майданчиків. А в даний час триває озеленення ділянки та спорудження спеціального виходу з пішохідної зони прямо на довколишній ринок споживчих товарів. Ну і, звичайно, Куркино. Поступово знаходять свої риси деякі його мікрорайони, наприклад 9-й. Там в 2003 році ми здали експериментальний дитячий садок, відмінно вписався в малоповерхову забудову. Він розташований всередині кварталів таунхаусов. Садок має кілька спортивно-ігрових майданчиків. На його території є басейн і все, що потрібно дітлахам для гармонійного розвитку. Це дійсно район майбутнього! – Жителів столиці дуже хвилює питання, пов'язане з діяльністю ріелторських фірм. З одного боку, в Москві працює багато добре зарекомендували себе, з іншого – чимало нечистих на руку підприємців. ДІПС також взаємодіє з ріелторами. Яка позиція департаменту в цьому питанні? – Ніхто не може сказати, що департамент реалізує своє житло через нечистих на руку ріелторів. Всі наші ріелторські компанії – давні, перевірені партнери, які пройшли конкурсний відбір. Напередодні Нового року завершився черговий конкурс серед ріелторських компаній за право працювати з департаментом. Такі конкурси ми проводимо кожні два роки. Наприкінці грудня ми підвели остаточні підсумки, і фірм, які співпрацюють з департаментом, стало більше. Зараз – 18. Головний критерій відбору – професіоналізм, його показником є ??й етика роботи з покупцем. Можу дати практичну пораду москвичам: щоб не потрапляти в сумнівні історії, перевіряйте ріелторів, яким збираєтеся доручити питання про придбання житла, хоча б в МАГР (Московська асоціація-гільдія ріелторів) або в РГР (Російська гільдія ріелторів). Та й ми завжди відповімо на питання про компанії, акредитованих при нашому департаменті. Якщо хочете бути впевненими на всі 100%, рекомендую також звернутися в Комплекс послуг з нерухомості, рік тому відкрився при нашому ГУП «Мосжілкомплекс». Комплекс виконує цілий ряд послуг з купівлі-продажу житла на ринку, бере на себе всі узгодження, юридичний супровід. Одним словом, здатний провести операцію від початку до кінця – від придбання квартири до її перепланування та ремонту. Поки ця організація в основному працює на вторинному ринку. Зв'язки з органами влади – префектурами міста, управами районів, Мосгоррегістраціей, БТІ, паспортними столами і ДЕЗамі – у ГУП «Мосжілкомплекс» складалися роками. Це дозволяє їм оперувати необхідним обсягом інформації. Ще один плюс: ГУП «Мосжілкомплекс» гарантує повну прозорість розрахунків по здійснюваним операціях – вартість ріелторських послуг обов'язково прописується в договорі. – Столична влада неодноразово критикували недобросовісну роботу деяких будівельників. Карають чи бракоробів? – Карають. Існують і штрафи, і адміністративні заходи впливу аж до позбавлення ліцензій і відмови від послуг замовників або підрядників. Але проблему так просто не вирішиш … Адміністративні заходи поки дієвіше. Вони хоч і не наближають строк здачі об'єкта, але дозволяють довести об'єкт, що називається, до розуму. – Недавно Урядом Москви була представлена ??нова форма організації житлово-комунальних послуг: у жовтні в центрі столиці з'явився перший дохідний будинок. Очевидно, що одного такого будинку для Москви мало. Як ви оцінюєте перспективи даного проекту? – Оцінити перспективи проекту можна лише після того, як він проіснує на ринку хоча б рік. Створити систему дохідних будинків у Москві – це завдання на перспективу, так би мовити, стратегічна мета. Але буде чи не буде дан старт цілої програмі залежить тільки від економічної ефективності побудованого прибуткового будинку. Вигідно – тоді будуємо. Ні – аналізуємо результати, продумуємо нові можливості роботи на цьому полі. – Частково необхідність зведення в Москві прибуткового будинку була продиктована недоліком в столиці якісних тризіркових готелів, доступних іноземним туристам і бізнесменам із середнім достатком. Деякий час тому в пресі з'являлася інформація про те, що Уряд Москви має намір зайнятися будівництвом нових і реорганізацією окремих існуючих московських готелів, доведенням їх до європейського рівня сервісу. Не відмовилися чи міська влада від цієї ідеї? В якій стадії знаходиться цей проект? – Наскільки я знаю, не відмовилися. Це теж програма міська. 19 серпня 2003 вийшла постанова Уряду Москви № 688-ПП про плановане розміщення нових готелів рівня «три зірки» в Москві. І ДІПС також активно бере участь в цій програмі. Перший нашу адресу – Велика Полянка, будинок 60/2 – дуже непростий. Там розміщувався аварійний житловий будинок, який потрібно було розселити. А будівництво було потрібно вписати в план забудови всього району, так як він має історичну цінність. Знадобилися додаткові узгодження. Думаю, що тепер все буде нормально. 16 вересня 2003 вийшла постанова Уряду Москви № 784-ПП про передачу нам під будівництво готелю ділянки біля Курського вокзалу, праворуч від торгового центру «Атріум». За попередніми розрахунками, загальна площа об'єкта становить близько 80 тис. кв. м, висота – вісім – десять поверхів. Готель буде немаленька – 700-750 номерів. Зараз починаємо підбір замовників. Московська програма органічно вписується в плани будівництва готелів у містах Золотого кільця Росії. Цієї осені ми розгорнули будівництво в Ярославській області: в Угличі, Ростові Великому, Рибінську й у самому Ярославлі. Готелі все дуже красиві, хоч і невеликі. Розвиток таких ділянок пов'язано з певними труднощами. Ми називаємо їх «майданчики з обтяженням». Готелі будуються, як правило, в районах історичної забудови. Це підвищує їх туристичну привабливість. А історична забудова – і в ярославських містах, також дуже старих, – це все той же центр. Звідси й складності. Але нерозв'язних завдань не буває, і першу з готелів Золотого кільця ми плануємо здати вже в середині 2004 року. -ДІПС веде активний діалог з мешканцями столиці. Найбільш яскравим прикладом є проект «Назви свою вулицю». Яку віддачу дає ця форма роботи з населенням? Наскільки вона ефективна? Які ще подібні проекти здійснює ДІПС? – Не можу сказати, що такі акції для нас – правило. Хоча свого часу конкурс «Назви свою вулицю» дав прекрасні результати. Для нас на тот момент главным было информирование общественности о таком масштабном проекте, каким является Куркино, чтобы люди в принципе понимали, где им предлагают жить. Это место со своей историей, которая тесно связана с историей Первопрестольной. Кстати, в Куркино мы проводили и вторую акцию — «Выиграй путевку в Швейцарию!». Это более локальное мероприятие, так как проводилось оно среди уже купивших квартиру в новом районе. В результате победители — пять семейных пар, воочию смогли полюбоваться предместьями швейцарской Лозанны. Я считаю, что эффективна любая форма общения с потребителем, если оно конструктивно. Кстати, связь с населением мы поддерживаем и через Интернет, через сайт ДИПС. А кроме того, регулярно информируем прессу о наших проектах, так что ДИПС можно назвать открытой для диалога структурой. — Какой вам видится Москва будущего? — Я мечтаю, чтобы в Москве у каждой семьи была своя отдельная комфортная квартира. Чтобы люди не переживали, что их дети окажутся без крыши над головой, потому что им нечем будет платить за жилье! В мирное время в стране, которая выходит на мировой рынок, не должно быть таких проблем. Хочу, чтобы город стал не только красивым, но и пригодным для жилья, чтобы хватало детских садов и площадок, школ и больниц, музеев и гостиниц, парков и скверов. Хочу, чтобы мы не забывали свою историю. Архитектура — это живой свидетель прошлого, помогающий ощутить связь поколений. И через десятки лет должны сохраниться памятники зодчества. Это не значит, что им надо позволить стоять нетронутыми, чтобы, не дай бог, не развалились от старости. Современные технологии позволяют восстанавливать исторические здания, возвращая их первоначальный облик. И мы просто обязаны дать им вторую жизнь.
ДЖЕРЕЛО: БОСС