Все про будівництво та ремонт

У виграші Мінське, Волоколамское і Новоризьке напряму

Поняття міського та заміського ринку нерухомості практично стерлися з появою ідеї про приєднання до Москви нових територій. Свіжа ідея про те, що тепер буде новою Москвою, а що – Підмосков'ям, розширила наші уявлення, багато чого потрібно переосмислювати заново, заявив керівник аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості» Олег Репченко, відкриваючи круглий стіл в рамках виставки «Домекспо» 7 жовтня.

З одного боку, – ось вона, велика будова і на сверхмасштабних площах якої можна побудувати все, про що мріяли, з іншого – чим огромнее заявлений проект, тим більше ризиків його незавершення або, принаймні, значної коригування термінів. Досить порівняти «Нову Москву» з іншими мегапроекту: сочинська будівництво до Олімпіади-2014 хоча б обмежена міжнародними домовленостями, впасти в бруд обличчям не можна; а «Москва-Сіті» будується вже 20 років, і краю процесу не видно, зазначив Репченко.

Звичайно, у столиці є хороший досвід будівництва Куркино, Бутово, Мар'їно, навіть Новокосіно – окремих, зведених в чистому (або не дуже чистому) поле районів. Але за масштабністю з новими територіями Москви вони не порівнянні. А підмосковний ринок – абсолютно особливий, його потрібно вивчати дуже уважно, вважають аналітики www.irn.ru (див. «Весь ринок новобудов Московського регіону за 2-3 кв. 2011 року. Порівняльний аналіз (Вересень 2011)»).

Одні проблеми

«Зараз на територіях, які мають відійти до« Нової Москві », будується 2200000 кв.м житла. Це означає приріст населення в регіоні приблизно 100 000 чоловік за 3-4 роки на додаток до 250 000 живуть, – відзначає керуючий директор департаменту житлової нерухомості компанії Blackwood Тимур Сайфутдінов. – За 7-8 років, виходячи тільки з нинішніх темпів приріст складе близько 500 000 чоловік ». Це означає транспортний колапс, як в «старій Москві». Якщо не гірше: «пляшкове горлечко» в'їзду з «новою» Москви в «стару» буде, кажучи біблійними асоціаціями, менше «голкового вушка», враховуючи неясність з проблемою створення нових робочих місць на нових територіях.

Звичайними темпами тільки Генплан нових територій вдасться розробити через 1,5-2 роки. За відомостями деяких учасників дискусії, уряд Москви збирається визначити виконавця Генплану в листопаді. Правда, якщо дотримуватися букви закону, його потрібно вибирати на відкритому тендері. Тоді, підкреслює заступник генерального директора «Вектор Інвестментс» Еміль Вільданов, все виявляється складнішим. Технічне завдання в кращому випадку встигнуть підготувати до березня (а без цього тендер неможливий). Виходячи із звичайних темпів, тендер проведуть на початку літа, а після всіх «протоколів розбіжностей» і т.д. реальна робота почнеться восени 2012 р. Рік-півтора на розробку (ми ж хочемо хороший план, чи не так?), ще стільки ж, по ідеї, на узгодження та уточнення. Значить, кінець 2014 – початок 2015

«Уряд при розробці цієї ідеї керувалося не [економічної] географією, а інтересами великих банків», – говорить Сайфутдінов. У регіоні нових територій Москви зосереджені землі, які в якості застав відійшли до банків (див. «Керівник IRN.RU: розширення Москви вигідно головним чином держбанкам»). З цими землями потрібно щось робити: поки що вони «висять» на балансах мертвим вантажем, який вимагає сплати податків, але нічого не приносить. (Докладніше про це у статті «Податок на нерухомість підкрадається непомітно»).

«Поки що продажі заміських будинків в цьому регіоні стали намертво, – нарікає Сайфутдінов. – За місто люди їдуть не в «нову Москву», а за тишею і спокоєм, самотністю. Найсильніше на напрямках, що відносяться до «нової Москві», постраждав і буде страждати елітний сегмент ринку ».

Коли виникає такий масштабний проект, потрібно в першу чергу вивчати історію питання (див. «Стратегія забудовників на територіях Нової Москви»), а по-друге – намагатися зрозуміти мети », – говорить Владлен Волошин, генеральний директор« Велес Девелопмент ». Є багато міст, які все одно більше за площею майбутньої Москви (251000 га). Мета обігнати Анкару (250000 га) – безглузда. Сідней (понад 1,2 млн га) все одно не наздогнати. «До проекту є інтерес, але немає впевненості, що він може бути реалізований хоча б за 50 років», – говорить експерт.

Ще проблеми

Серед найперших проблем «навскидку», які визначили експерти:
• незрозуміло адміністративний поділ (ходять чутки про одне адміністративному окрузі, але одночасно звучать заяви, що органи існуючого місцевого самоврядування збережуть повноваження);
• не визначено порядок підготовки та твердженнями органами влади будівельної та дозвільної документації;
• московські влади не мають досвіду взаємодії із приватними власниками землі: Юрій Лужков робив все, щоб таких не з'явилося, тому є тільки одиниці, відстояли свої права на землю через суд. А ось на нових територіях таких буде дуже багато.

Стиль забудови

Як відомо, пропонуючи проект розширення Москви, президент РФ Дмитро Медведєв дав зрозуміти, що в його концепцію вкладається, в основному, розвиток малоповерхового будівництва – котеджів і таунхаусів. Плюси і мінуси такої охарактеризував Олександр Дубовенко, директор з розвитку Good Wood (див. «малоповерхівок проти висоток: оптимальні формати житла« Нової Москви »).

Він привів у приклад, зокрема, що у Фінляндії місцеві муніципалітети заздалегідь готують території, аж до бізнес-планів, так як зацікавлені в надходженнях від основного джерела доходу – податку на нелвіжімость (детальніше про цю проблему див «Керівник IRN.RU: «Нову Москву» забудують малоповерхівок економ ».

Нова Москва – територія невизначеності, каже Еміль Вільданов, «Вектор Інвестментс». Є безліч ризиків, і головні очевидні. Це ризики забудовників. В кордону «Нової Москви» не потрапили великі міста типу Подольська. Значить, вони не будуть ділитися своїми потужностями по газу, іншу інфраструктуру і, головне, по електроенергії.

Це означає, що будь-який населений пункт буде будуватися «в чистому полі», що здорожує будівництво в десятки разів.
Як резюмував Вільданов, розширення «Нової Москви» в певних урядом напрямках вже практично зупинило продажу заміської нерухомості на них. У виграші – Рубльовське (воно ніколи не програє), Мінське, Волоколамское і Новоризьке напряму.

Сергій Жарков, головний редактор www.irn.ru