Інформаційний лист від 11.05.2002 р. № 1-211/2564
2006-11-18 11:03:42
Останнім часом на адресу Державного комітету України з питань регуляторної політики та підприємництва надходять численні звернення від підприємців щодо існуючої проблеми з отримання права на розміщення офісних приміщень у житловому фонді та необхідності узгодження цього питання з власниками квартир. На даний момент ст. 7, 8 Житлового кодексу Україну від 30.06.83 р. № 5464-Х передбачена можливість переведення житлових приміщень у нежитлові. Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської ради. Непридатні для проживання жилі приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів можуть бути переобладнані в нежилі за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом обласної, міської ради. Статтею 8 визначається порядок переведення житлових будинків і житлових приміщень в нежитлові. Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі може здійснюватися за рішенням органів, зазначених у частині другій ст.7 цього Кодексу, а саме – переведення жилих приміщень в нежилі може здійснюватися за рішенням виконавчого комітету обласної, міської ради. Переведення жилих будинків і жилих приміщень відомчого і громадського житлового фонду в нежитлові здійснюється за пропозиціями відповідних міністерств, державних комітетів, відомств і центральних органів громадських організацій. Переведення жилих будинків і жилих приміщень, що належать колгоспам, у нежилі здійснюється за рішенням загальних зборів членів колгоспу або зборів уповноважених. Відповідно до ст. 1 0 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.92 р. № 2482-ХН власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Допоміжні приміщення (комори, сараї і т.д.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають. Для забезпечення ефективного використання приватизованих квартир та управління ними згідно зі ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.92 р. № 2482-ХИ власники квартир (будинків) можуть створювати товариства або об'єднання індивідуальних власників квартир і будинків. У багатоквартирному будинку, квартири якого не повністю приватизовані, між товариством (об'єднанням) індивідуальних власників квартир і власниками неприватизованих квартир укладається угода про спільне володіння будинком та дольову участь у витратах на його утримання. Статтею 26 Закону України від 29.11.2001 р. № 2866-III «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" власник приміщення у багатоквартирному будинку, в якому створене об'єднання, може здати його в оренду для проживання фізичній особі або для здійснення господарської, підприємницької та іншої не забороненої законом діяльності фізичній або юридичній особі, якщо така діяльність не суперечить встановленим нормам використання приміщень у житлових будинках та не завдає шкоди інтересам власників (користувачів) і навколишньому середовищу. При необхідності може бути здійснено переведення приміщення в нежитлове на термін дії договору оренди або постійно у порядку, встановленому законодавством (частина друга ст.26 цього Закону). Не допускається передача в оренду жилого чи нежилого приміщення для ведення господарської, підприємницької та іншої діяльності, якщо це буде суперечити інтересам або обмежувати права інших власників (користувачів) приміщень. Виходячи з вищевикладеного, приміщення, розташовані в житлових будинках, можуть використовуватися для влаштування офісних приміщень та інших приміщень господарського призначення (магазини, косметичні салони, перукарні, майстерні тощо) без дозволу об'єднання співвласників багатоквартирного будинку тільки в тому випадку, якщо договір був укладений до створення такого суспільства. В інших випадках – за погодженням з суспільством співвласників багатоквартирного будинку. У разі якщо таке суспільство не створено, необхідність погодження влаштування офісного приміщення з власниками квартир багатоквартирного будинку чинним законодавством не передбачена. Голова Комітету О.КУЖЕЛЬ ——————————————— —————– * Лист направлено на адресу редакції газети «Бухгалтерія» (прим. ред.). Коментар спеціаліста Інформаційний лист Держкомпідприємництва розглядає стару проблему використання приміщень житлового фонду для розміщення офісів суб'єктів підприємницької діяльності. Широко цитуючи Житловий кодекс, закони «Про приватизацію державного житлового фонду» та «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», Комітет умістив свої висновки в двох останніх абзацах листа, головний зміст яких зводиться до того, що в разі наявності об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, якщо таке об'єднання з'явилося до укладення власником приміщення договору про використання його приміщення для розміщення офісу чи інших об'єктів господарського призначення, необхідно щоб власник помешкання отримав дозвіл об'єднання співвласників на таке використання його приміщення. В інших випадках отримання дозволу не передбачено. Однак Комітет утримався від коментарів наведених ним норм Житлового кодексу і не дає відповіді на питання з порушеної проблеми: 1) чи можна розмістити офіс в житловому приміщенні; 2) чи є необхідність в перекладі такого приміщення з житлового фонду в нежитловий? 1. Отже, що стосується першого питання. Концепція державної житлової політики, затверджена постановою ВРУ від 30.06.95 р. № 254/95-ВР, забороняє використання житла не за призначенням. Визначення поняття «призначення житлових будинків і житлових приміщень» міститься в ст.6 Житлового кодексу, згідно з якою житлові будинки і житлові приміщення призначені для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Таким чином, ці два нормативних акта не дозволяють використання житлових будинків і житлових приміщень для здійснення підприємницької діяльності. Втім у частині четвертій ст.26 щодо недавнього Закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» говориться: предметом договору оренди житлових та нежитлових приміщень для ведення господарської, підприємницької або іншої не забороненої законом-діяльності може бути квартира або нежитлове приміщення, розміщені в багатоквартирному будинку. Тут прямо передбачена можливість використання житлових приміщень, що знаходяться в багатоквартирному будинку, для розміщення офісу, а значить даний положення Закону скасовує заборону для даної категорії житлових приміщень, а саме житлових приміщень багатоквартирних будинків. Головне, щоб таке використання житлового приміщення не суперечило встановленим нормам використання приміщень у житлових будинках і не завдавало шкоди інтересам власників (користувачів) і навколишньому середовищу. 2. Питання, пов'язане з переведенням житлових приміщень в нежитлові, Житловим кодексом врегульовано тільки в частині державного, громадського житлового фондів і житлових будинків, що належать колгоспам та житлово-будівельним кооперативам. Приватний житловий фонд залишився поза полем зору щодо можливості переведення житлового приміщення в нежитлове. Однак Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики в листі від 12.02.2002 р. № 5/3-114 зазначає, що не можна переводити житлові приміщення в нежитлові до визнання їх непридатними для проживання, не розрізняючи, наприклад, відмінності між державним і приватним житловим фондом. Тим часом можливість переведення житлових приміщенні, розміщених в багатоквартирному будинку, в нежитлові прямо передбачена частиною другою ст.26 Закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», відповідно до якої такий переклад можливий в порядку, встановленому законодавством. Через брак окремого порядку для приватного житлового фонду можна використовувати аналогічно порядок, передбачений ст.7 і 8 Житлового кодексу. Резюмуючи вищевикладене, хотілося б відзначити що останній Закон робить житлове законодавство кілька ліберальним щодо приміщень, розміщених в багатоквартирних будинках. Тоді як державні органи або недостатньо усвідомлюють цей факт (наприклад, Держкомпідприємництва), або ігнорують його (Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики). Максим Олексіюк Для довідки Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України Лист від 12.02.2002 р. № 5/3-114 Управління нормативно-правового забезпечення реформування житлової політики та експлуатації житлового фонду Держбуду Україна в доповнення до листа Управління від 02.08.2001 р . № 5/3-564 повідомляє. Переобладнання житлових приміщень та використання їх в інших цілях проводиться тільки після визнання їх непридатними для проживання з подальшим переведенням їх у нежитлові, що випливає з листа Держбуду від 05.01.2001 р. № 5/2-6, спрямованого в установленому порядку уряду Автономної Республіки Крим , обласним держадміністраціям, Київській та Севастопольській міським держадміністраціям для керівництва в роботі Начальник управління нормативно-правового забезпечення реформування житлової політики та експлуатації житлового фонду М. Каплун Для довідки Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України Лист від 05.01.2001 р. № 5 / 2-6 У зв'язку з численними запитами житлових організацій та підприємств щодо використання житлових приміщень не за призначенням Держбуд повідомляє. Перепланування житлових приміщень для розміщення в них офісів, контор, торгових організацій і для інших цілей непромислового характеру чинним законодавством не передбачена. Житлові будинки і житлові приміщення призначаються відповідно до норм Житлового кодексу для постійного проживання громадян. Використання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру чинним законодавством забороняється. Переобладнання житлових приміщень для використання їх в інших цілях проводиться при визначенні їх непридатними для проживання з подальшим переведенням їх у нежитлові, що регулюється ст.8 Житлового кодексу УРСР та постановою Ради Міні-арів УРСР від 26.04.84 р. № 189 «Про порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання житлових будинків і житлових приміщень непридатними для проживання ». Згідно СНиП 08.01-89 «Житлові будинки» такі приміщення (приміщення громадського призначення) можуть бути розміщені в житлових будинках на першому, другому і цокольному поверхах і повинні мати входи і евакуаційні виходи, ізольовані від житлової частини будинку, та використовуватися за призначенням. Відповідно до вищенаведеного Комітет відкликає свій лист від 16.04.99 р. № 17/5-92. Голова Комітету В.ГУСАКОВ
ДЖЕРЕЛО: Бухгалтерія