Живіть сьогодні, заплатите потім. Поступово
2006-11-18 16:40:38
Купити житло і померти – не найкраща ідея. Кошти на квартиру або будинок можна отримати в кредит і послабити фінансовий прес на сімейний бюджет Взагалі життєвих концепцій є дві. Одна – це придбати автомобіль, тобто почати його фінансувати відразу, більш того – відразу грошей позбутися, оскільки, виїхавши з салону, машина відразу втрачає до третини вартості. Інша – побудувати будинок. Тут набагато більше шансів, навіть за умови дофінансування і експлуатаційних витрат, капітал збільшити – нерухомість дорожчає завжди. Інші західні мільйонери їздять в автомобілях простіше, але зате вдома у них побудовані з розмахом і по вищому розряду. Втім, досить багато і таких людей, які, мешкаючи в мишоловках, їздять на дорогущих спортивних або елітних автомобілях … Про смаки не сперечаємося. Тим більше що з віком навіть непробивні рокери пересідають з сідла «харлея» в м'яке крісло біля телевізора, а чоботи зі шпорами міняють на шльопанці. Історично вся діяльність людини спрямована на створення комфортних умов життя, на створення сприятливого «середовища існування». Людина за своєю природою завжди прагнув і прагне до кращого. А без житла тут ніяк. Комусь потрібно розширюватися, діти виросли, комусь – з'їжджатися, батьки постаріли, когось з тихої провінції виштовхнув в столицю бізнес. Фактично перед кожною людиною в житті одного разу і не раз гостро постає житлове питання. Якщо всієї суми на квартиру у вас немає, вихід є Отже, у фізичної особи з'явилася потреба в отриманні кредиту під покупку житла, яка заснована на реальних джерелах погашення кредиту та сплати відсотків. Можна звернутися в банки, які надають такі послуги. Все почнеться з бесіди, і потенційному позичальнику буде заданий ряд питань, на які він повинен відповісти кредитному експерту. Це питання, що стосуються строків кредиту, процентної ставки по кредиту, цілі кредиту та переліку документів, необхідних для розгляду заявки на кредитування. Як правило, кредит виділяється для придбання житла за термінами погашення позичкової заборгованості поетапно (згідно з графіком, який обумовлений в кредитному договорі). Пам'ятайте, що отримання кредиту – серйозний крок, що не терпить недбалого до себе ставлення і вимагає зваженого підходу до процесу кредитування (див. статтю «Змова прачок», с. 16). Один, зовсім ОдIн … Одна кімната негайно і ще дві в розстрочку Сьогодні працюють два напрями в кредитуванні житла: • інвестування будівництва житла за рахунок коштів населення (первинний ринок) – придбання квартири шляхом інвестування будівництва частково власними коштами з подальшим кредитуванням – програма «Житло в кредит»; • кредитування на покупку житла (вторинний ринок). Перший напрямок у кредитуванні успішно реалізується АКБ «Аркада» спільно з холдингом «Київміськбуд». Банк «Аркада» здійснює кредитування інвесторів споруджуваного корпорацією «Київміськбуд» житла. Якщо в інвестора недостатньо коштів для повної оплати квартири в процесі будівництва, він може після оплати 35% загальної площі квартири оформити кредит від одного року до 30 років під 10,5% річних в Од! Н. І кредит, і відсотки по ньому обчислюються в Од! Н. ОдIн – індексує умовна розрахункова одиниця, курс якої встановлюється банком щотижня виходячи з даних Держкомстату України про індекс інфляції, індексі цін виробників промислової продукції, індекс цін на будівельно-монтажні роботи та інших факторів. Погашення кредиту здійснюється щоквартально з моменту запланованого терміну здачі будинку в експлу атації. Запорукою є передана інвестору у власність квартира (до моменту повного погашення кредиту та відсотків по ньому). Акціонерний комерційний банк «Аркада» надає кредити на термін до 30 років громадянам України, які уклали інвестиційний контракт про інвестування у житлове будівництво та проінвестували не менше 35% загальної площі квартири. Позичальниками можуть бути особи, які досягли 18 років і не старше 60 років. Кредити надаються тільки після позитивного рішення кредитно-інвестиційного комітету. Позичальник повинен особисто пред'явити паспорт громадянина України та оригінал довідки про присвоєння ідентифікаційного номера Державною податковою адміністрацією. Розмір кредиту банк визначає в гривнях і в Од! Н.Процентная ставка за користування кредитом – 10,5% річних в Од! Н. Відсоток за користування кредитом банк нараховує з моменту укладення кредитного договору за формулою: В ОдIн = К ОдIн х 10,5% х (N/365), де В ОдIн – сума відсотків за користування кредитом (у ОдIн); До ОдIн – залишок заборгованості по кредиту (в ОдIн); N – кількість днів, за які нараховуються відсотки. Нараховану суму відсотків в ОдIн за користування кредитом позичальник виплачує в гривнях по курсу грив-ні до ОдIн на момент виплати грошей. До запланованої дати введення будинку в експлуатацію позичальник зобов'язаний щоквартально сплачувати відсотки за користування кредитом. Після запланованої дати введення будинку в експлуатацію позичальник зобов'язаний погашати кредит рівномірними щоквартальними платежами і виплачувати відсотки за користування кредитом. Позичальник має право погашати кредит достроково. Для забезпечення повернення кредиту і виплати відсотків за користування кредитом необхідно оформити договір застави. До оформлення правовстановлюючих документів на квартиру позичальник під заставу передає майнові права на придбання квартири, а після оформлення змінює предмет застави, тобто передає викуплену квартиру під заставу. В день нотаріального оформлення договору застави необхідна присутність чоловіка або дружини позичальника для надання письмової згоди на заставу (якщо позичальник перебуває у шлюбі). Для належного оформлення договору застави позичальник надає банку довіреність на право отримання правовстановлюючих документів на квартиру та довідки-характерісгікі з Бюро технічної інвентаризації. Відповідно до Закону України «Про заставу» квартира, що знаходиться під заставою, повинна бути застрахована. Вдень оформлення кредиту позичальник повинен внести завдаток на витрати, пов'язані з нотаріальним оформленням договору застави, страховий платіж та інші платежі. Інформацію про споруджуваних житлових будинках (адреса, тип будинку, кількість кімнат, площа, ціна за 1 м2, вартість квартири, термін здачі і т.д.) можна отримати в АКБ «Аркада» за адресою: Київ, вул. Суворова, 4/6. За радість негайного володіння – термін до п'яти років Говорячи про другий напрямку програми «Житло в кредит», можна виділити ряд комерційних банків, які ліберальні в наданні кредитів під покупку житла, – це АКБ «Правекс-Банк», АППБ «Аваль», АКІБ «УкрСиббанк», АБ «Фінанси та Кредит» і т.д. Умови кредитування фізичних осіб різними комерційними банками під покупку житла значно відрізняються. Це цілком пояснюється тим, що цей ринок порівняно «новий» і тому ситуація на ньому ще не усталилася. Як правило, всі комерційні банки мають свої конкретні умови кредитування і певні обмеження при цьому. Говорячи про обмеження банків при видачі кредиту на покупку житла, можна виділити характерні: – термін надання кредиту; – сума кредиту; – квартира не повинна продаватися за дорученням; – в придбану квартиру прописується (реєструється) тільки позичальник до повного погашення заборгованості за кредитом і відсотками , встановленим кредитним договором; – забороняється перепланування квартири. Подібні програми розроблені низкою банків і спрямовані на кредитування фізичних осіб для придбання квартир на вторинному ринку нерухомості. Програма передбачає кредитування в розмірі не більше 70% вартості квартири, причому сама квартира розглядається як об'єкт застави. Поки що комерційні банки рідко надають кредит на покупку житла більш ніж на 5 років з можливістю дострокового погашення кредиту. Погашення здійснюється щомісячно: за кредитом – рівними частинами, а погашення відсотків за користування кредитом: – в перерахунку на залишок заборгованості по кредиту; – рівними платежами протягом усього строку. Мінімальні відсоткові ставки за даною програмою, що надаються комерційними банками на сьогоднішній день, різні і можуть складати від 13 до 19% річних в іноземній валюті і від 21 до 27% у національній валюті. Кредит оформляється і надається різними комерційними банками в строк від одного до двох тижнів. За видачу кредиту кожен банк нараховує комісійні, які залежать від суми кредиту і не входять в плату за користування кредитом. На прикладі програми АКБ «Правекс-Банк» розглянемо схему іпотечного кредитування покупки нерухомості в Україну на вторинному ринку. АКБ «Правекс-Банк» першим в Україні майже чотири роки тому почав реалізацію програми кредитування фізичних осіб на покупку житла. Основні умови видачі кредиту під покупку нерухомості: кредит надається терміном на 5 років (з правом дострокового погашення). Процентна ставка за користування кредитом, встановлена за програмою довгострокового кредитування під покупку квартири, становить від 15% річних у валюті. Погашення основної суми боргу і відсотків по кредиту здійснюється щомісячно відповідно до встановленого графіку погашення, причому відсотки нараховуються на залишок суми позикової заборгованості. Розмір кредиту, наданого АКБ «Правекс-Банк», становить до 70% від оціночної вартості квартири. Таким чином, клієнт за рахунок виданого йому банком кредиту та особистих грошових коштів може придбати квартиру після відповідного оформлення кредиту, а дана квартира буде заставним майном банку до погашення кредиту. Клієнт самостійно або через агентство нерухомості знаходить квартиру, що задовольняє його вимогам (вторинний ринок), далі для отримання кредиту клієнту необхідно звернутися в одне з відділень АКБ «Правекс-Банк», заповнити анкету встановленого зразка та надати необхідні документи для оформлення кредіта.НЕДВІЖІМОСТЬ Список необхідних документів з боку покупця (оригінали): 1. Паспорти (обов'язково дружини (чоловіка) позичальника, якщо позичальник перебуває у шлюбі). 2. Ідентифікаційні коди. 3. Довідки з місця роботи із зазначенням зарплати за останні шість місяців. 4. Довідки з місця роботи із зазначенням займаної посади. 5. Довідка з психоневрологічного диспансеру (тільки для позичальника). 6. Форма № 3 з ЖЕКу про прописку неповнолітніх. Список необхідних документів з боку продавця (для всіх співвласників квартири і прописаних в ній): 1. Паспорти. 2. Документ, що підтверджує право власності на квартиру. 3. Технічний паспорт на квартиру. 4. Довідка-характеристика на квартиру з БТІ. 5. Довідка з ЖЕКу про відсутність заборгованості по комунальним платежам. 6. Форма № 3 про прописаних у квартирі. Термін оформлення кредиту, що видається АКБ «Правекс-Банк» становить два тижні з моменту подачі документів. Після прийняття рішення кредитної комісією про видачу кредиту оформлення договору кредиту та договору купівлі-продажу квартири відбувається безпосередньо в банку, засвідчується приватним нотаріусом у зручній і комфортній обстановці. Продавець квартири може спокійно перерахувати гроші, при бажанні перевірити їх і при необхідності помістити в спеціальне відділення банку на зберігання. Співробітник банку за дорученням, отриманої від клієнта, реєструє договір купівлі-продажу в БТІ та отримує довідку-характеристику БТІ для оформлення договору застави. Після чого клієнт запрошується в банк і підписує з банком договір застави на придбану квартиру, який засвідчується приватним нотаріусом. Квартира знаходиться в заставі до моменту повного погашення позичкової заборгованості і боргу за користування кредитом. Аналогічна процедура оформлення та надання кредиту на покупку житла здійснюється і іншими банками, що надають послуги з кредитування на вторинному ринку. Отже, підберемо квартиру для прикладу Розглянемо пропозицію. Район Позняки, ближче до Дніпровської набережної, будинок цегляний, монолітно-каркасний. На автомобілі півтори хвилини їзди до моста Патона, а там вже практично центр. Або ж метро «Осокорки», хвилин десять пішки. Свіже повітря. Звичайно, центр, правий берег багатьом миліше, але там стометрова квартира буде коштувати рівно вдвічі дорожче. А в цій квартирі (будує «Житло-інвест», Позняки, мрн 9, ст. 18) саме сто метрів при оголошеної вартості 2000 грн. за метр. Квартира непоганий планування, 16-метрова кухня вирішує проблему їдальні, при ній ще 8-метрова лоджія, дві кімнати просторих, одна компактна (спальня? Кабінет?), Не надмірний, але виразний хол, нормальна ванна-більше 5 м2. Розташування кімнат оригінальне. Тепер намагаємося придбати в кредит. Квартира площею 100,12 м2, вартість 1 м2 – 2000 грн. Загальна вартість квартири становить 200 240 грн. 30% від вартості квартири оплачується відразу, що становить 60 072 грн. Взято кредит в сумі 140 168 грн. на п'ять років, відсоток по кредиту – 24% річних. За перерахування суми з розрахункового рахунку виплачується 1% від суми кредиту, що складає 1402 грн. Виплата відсотка по кредиту за п'ять років складе 85 501 грн. Загальна сума виплат за відсотками складе: 85501 + 1402 = 86903 грн. Загальна сума вартості квартири склала: 20 0240 +86 903 = 287143 грн. Щомісяця погашення кредиту становить 2336 грн. Плюс відсотки.
ДЖЕРЕЛО: Світ грошей