Рухома нерухомість
2006-10-30 11:00:10
У розвинених країнах за технологією модульного будівництва зводиться переважна більшість громадських будівель, промислових споруд і спортивно-розважальних комплексів. Ситуація У Україну до недавнього часу модульні технології майже не застосовувалися. Така уявна «дискримінація», пояснюється досить просто. Справа в тому, що ще кілька років тому, за порівняно невеликі гроші можна було придбати вживаний, занедбаний заводик, або приміщення під склад і т. п. Тому гострої потреби в будівництві промислових споруд не відчувалося. Сьогодні ситуація кардинально змінилася. Ресурс «важкої спадщини» себе вичерпав – більшість нежитлових будівель викуплені і приватизовані. Правда, багато ділові люди вважають, що це на краще – старий будинок є старий будинок, і будувалося воно для якихось своїх цілей, а не під конкретний бізнес. Підприємцю, що потребує виробничих або торгово-складських приміщеннях, не залишається нічого іншого, як вплутуватися в будівництво. І тут роль модульних технологій зростає багаторазово. Будинки такого типу – суто індивідуальні і зводяться під безпосередній бізнес замовника. Навіть при будівництві будівель одного виду, наприклад, супермаркетів, у кожного замовника є якісь свої специфічні уявлення, побажання. Однаковими такі будівлі не можуть бути навіть через те, що різні форми земельних ділянок. Своєчасність – закон бізнесу Одним з головних переваг модульних будівель є також те, що при їх будівництві прискорюється час «запуску» в експлуатацію, і, отже, зведена будівля стане швидше приносити прибуток. Феномен швидкоплинні світу дуже чітко проявляється в бізнесі, значить, слід прорахувати, як бізнес буде розвиватися, і наскільки це вчасно. Наприклад, якщо в регіоні планується будівництво продуктового супермаркету, але час затягується, то не можна гарантувати, що відкриття даного магазина взагалі буде актуальним – конкуренти можуть прийти на цей ринок раніше. Будівлі заводу За допомогою цих конструкцій можна вирішувати багато насущні питання, пов'язані з розміщенням персоналу, виробництва та обладнання. Причому, незалежно від того, чи необхідно швидко організувати філії у всіх регіонах країни, перенести виробництво або поставити нову крапку – технологія буде «працювати» однаково добре. Номенклатура модульних будівель надзвичайно широка. Це – торговельні кіоски, великі холодильні камери, ресторани, кафе, бари, кемпінги, відпочинкові комплекси, турбази, СТО, автозаправки, гаражі, офіси, лабораторії, салони, будівельні городки, приміщення для охорони, пости автоінспекції, будови військового призначення, інфраструктура аеродромів , аеропортів, морських портів, аптеки, медпункти, підприємства, виробничі лінії, майстерні, санітарні будови і т. п. Справедливості заради потрібно відзначити, що виробники також не обійшли увагою і «цивільних осіб». За допомогою модульної технології можна, наприклад, обладнати присадибна ділянка господарськими будівлями або поставити гараж. Ще один напрямок модульного будівництва – пристрій мансард. Технологія дозволяє надбудовувати цілі поверхи в старих малоповерхових будинках, На заводах виготовляють спеціально розроблені для цього блоки. Будівництво відбувається за такою схемою: у заводських цехах виробляється каркас споруди, на який встановлюються панелі стін, підлог, стель з елементами обладнання та інженерних систем, а також готової обробкою. Кожен модуль збирається на спеціалізованих складальних постах з рівнем готовності більше 90%. При об'ємно-модульному способі виробництва на будівельний майданчик завозяться модулі будівлі (частини будівлі). І на місці будівництва проводиться тільки установка вже готових модулів на підготовлений фундамент, підключення до систем комунікацій, установка даху і добірних елементів. Переваги модульної технології Дана технологія має кілька основних переваг: • відносна дешевизна; • простота монтажу і швидке зведення споруди; • використання болтових з'єднань замість зварювання і мокрих процесів; • можливість легко перебудувати будинок під нові параметри з розширенням або скороченням виробничих площ; • швидкий перенос будівлі на новий майданчик; • безвідходність виробництва; • підвищена або повна готовність поставляються конструкцій; • висока заводське якість. До всього, модульні будівлі досить легкі, тому й фундамент під них робиться легше, що значно економить кошти. Термін служби будівлі такого типу нічим не відрізняється від терміну служби капітальної будівлі, а експлуатаційні характеристики у нього вищі. Облицювальні матеріали не треба так часто приводити в порядок – фарбувати, клеїти. При пошкодженнях можлива заміна частин. У швидкому зведенні будівель не менш зацікавлені і будівельники. Це зрозуміло – собівартість готового будинку, крім усього іншого, безпосередньо залежить і від термінів самого будівництва. По суті, при модульному будівництві основний обсяг робіт переноситься з будівельного майданчика в заводські цехи. Такий підхід до справи дає багато переваг. По-перше, роботу в заводських умовах не можна порівняти з роботою на будівельному майданчику, десь спека, то дощ, то сніг, а друга зміна можлива, але небажана. По-друге, механізувати або навіть автоматизувати роботу в заводських умовах набагато легше. А все це разом відбивається на точності і якості продукції (адже схил не замінить автоматику). Класифікація Усі будівлі модульного типу можна розділити на дві основні групи: блок-модулі і каркасно-панельні будинки. На вибір відповідного типу впливає призначення майбутнього будинку. До першої групи модульних споруд відносяться так звані блок-будівлі. Базові елементи цих споруд випускаються вже в готовому вигляді і мають стандартні розміри. Далі відбувається групування таких блоків, виходячи з конкретних потреб замовника. Зазвичай ці будівлі не бувають великих розмірів (хоча їх можна при бажанні розширювати). Це можуть бути, наприклад, кіоски, невеликі магазини, кафе та інше. До другої групи відносять будівлі каркасно-панельного типу. На відміну від блок-будівель, це, як правило, досить великі приміщення (близько 1000 м2). Такі будівлі складаються з базових, загальних структурних елементів – фундаменту, основного несучого каркаса, стінових панелей і покрівельного покриття. Можливі й поєднання типів конструкцій в одній будівлі. Блок-модулі – контейнери Головна перевага цього виду продукції – повна заводська готовність, мобільність, швидкий монтаж і запуск в експлуатацію. Ці будівлі справедливо вважаються швидкомонтовані. Досить встановити «контейнер» на попередньо підготовлений фундамент, підключити його до мереж, і комфортні умови для життя і роботи забезпечені. Тут встановлено все необхідне обладнання. Контейнерні блок-модулі провідних виробників, як правило, комплектуються опалювальною системою, а деякі і кондиціонерами. Стовідсоткова внутрішня обробка дозволяє відразу ж вводити будинок в експлуатацію. Контейнер, який служить основою для будівлі такого типу, складається з сталевого каркаса, фасадних панелей, підлоги, стелі, вікон і дверей. Каркас зазвичай являє собою сталеву раму, виконану з холодноупорних профілів товщиною від 2 до 4 мм або холоднокатаного оцинкованого профілю товщиною 0,8-2 мм. Фасадні стіни виготовляються в залежності від потреб замовника – або з «сендвіч»-панелей, методом «полистовой» збірки з використанням профільованого листа і утеплювача або методом мобільного виготовлення покрівельних і стінових «сендвіч»-систем на місці будівництва. Покрівля – так само, як і фасадні стіни, може бути виконана на основі тришарових покрівельних «сендвіч»-панелей з конструкційної мінеральною ватою або пінополіуретаном. У деяких системах потрібно внутрішнє облицювання сухих приміщень, яка зазвичай виконується з ДСП товщиною близько 8 мм або з пофарбованої оцинкованої листової сталі товщиною близько 0,5 мм. Для облицювання мокрих приміщень найчастіше використовується мелкопрофілірованная оцинкована листова сталь. Найбільшою популярністю для зовнішнього облицювання підлоги користується оцинкована сталь. Всередині – паронепроникна фольга та водонепроникна ДСП-плита. Підлоговим покриттям для сухих приміщень зазвичай служить лінолеум. В мокрих – використовується водонепроникна деревоцементная плита або поліуретанове покриття. Вікна в модульних будівлях контейнерного типу зазвичай виконуються з алюмінієвих профілів з одно-або двокамерними скло-пакетами. Модулі можуть використовуватися як в одиночному виконанні, так і в багатоблокової варіанті. Другий варіант використання дозволяє зводити не тільки одноповерхові, але і двоповерхові споруди. Блок-модулі – павільйони Цей тип будівель відрізняється від будівель контейнерного типу підвищеною комфортністю. Блок-павільйони, як правило, мають велику висоту, ніж будівлі контейнерного типу (до 3 м). Правда, тут є свої обмеження – такі будівлі неможливо монтувати в двоповерхові будівлі. Вартість модульних споруд павільйонного типу, природно, трохи вище, ніж у контейнерних – близько $ 350 за м2 корисної площі. Каркасно-панельні модульні будинки Каркасно-панельні будинки зазвичай зводять для промислових, сільськогосподарських, торговельних, навчальних, складських та інших цілей. Каркас такого виду модульних будівель зазвичай проводиться в заводських умовах. Виготовлення елементів несучого каркаса для стін, перекриттів і дахів здійснюється на високомеханізованому обладнанні, а розрахунок їх виконується на комп'ютері. На будмайданчику з них формується каркас будівлі, який «зашивається» зовні погодостойкостью панелями. Потім встановлюється теплоізоляція, і будівля зсередини вкривається гіпсокартоном з подальшою обробкою, а зовні зміцнюється фасадними панелями. Будинки такого типу можуть бути виконані в будь-яких архітектурних рішеннях. В процесі проектування геометричні розміри і форми будівель можна змінювати в широких межах, відповідно до функціонального призначення, об'ємно-планувальним рішенням і архітектурно-естетичними міркуваннями. Такі будівлі мають сучасний і самодостатній дизайн, є екологічними. Як збирають «конструктор» Каркас представляє собою структурні елементи, що передають зовнішні навантаження на фундамент. Він складається з: • елементів несучого каркаса, що представляють собою замкнуті рами, що складаються зазвичай з зварних двотаврових профілів; • фахверк, полегшених конструкцій, що складаються з зварних складових, горячекатних або холодногнутих колон, несучих крокви з холодногнутого Z-профілю; • вітрових зв'язків, призначених для забезпечення поздовжньої стійкості будівлі. Додатковий каркас-це ансамбль елементів безпосередньо несучих панелі покрівлі та стіновий обшивки, що передає кліматичні і додаткові навантаження на основний каркас. Виготовляється він, як правило, із сталевого гальванізованого Z-профілю. Сталеві конструкції мають багатошарове антикорозійне покриття. Повна товщина забарвлення залежить від ступеня агресивності середовища всередині будівлі. Колір покривного шару фарби вибирає замовник. Стінова обшивка цілком залежить від потреб замовника. Метод їх обшивки – від призначення будівлі. Існує три види внутрішнього заповнення стінових панелей – пінополіуретан, пінопласт та мінеральна вата. Пінополіуретан використовується найчастіше при обшивці каркаса холодильних камер; пінопласт може використовуватися при заповненні стін офісного приміщення; мінеральна вата зазвичай використовується при обшивці стін у торгових центрах. Покрівельне покриття – так само, як і вид стіновий обшивки – залежить від вимог замовника. Одне з найпоширеніших – покрівельне покриття PR складається зі сталевих панелей з нервюрами, зафіксованих із зовнішнього боку за допомогою свердлувальних гвинтів на додатковому несучої конструкції. Ворота та двері – необхідні елементи будь-якої будівлі. Вони можуть бути металевими, алюмінієвими або секційними; з механічним або електричним приводом – в залежності від призначення приміщення. Ворота можуть бути виготовлені з віконними прорізами або з дверима для проходу людей. Відкривання і закривання воріт може бути забезпечено ручним або електричним приводом. Розмір модульного будинку каркасно-панельного типу залежить тільки від його майбутнього призначення. Ні по висоті, ні за площею ніяких обмежень не існує, каркас будівлі виготовляється виходячи з тих розмірів, які на даний момент необхідні для ефективної роботи. При необхідності розширення робочої площі будівля може бути збільшено до необхідного розміру. «Сендвіч»-панелі У сучасному будівництві відмінно зарекомендували себе тришарові «сендвічеве» панелі. Вони дуже технологічні при складанні (вимагають мінімальних витрат праці і часу), володіють хорошими експлуатаційними характеристиками по тепло-, звуко-, гідро-, пароізоляції, міцні, довговічні (термін їх служби 50 років і більше), мають погодостойкостью, малозагрязняющіеся зовнішні покриття, виконані в найширшої колірної гамі. Панелі досить великих розмірів (0,9 x 9 м і більше), дуже міцні і придатні для виготовлення як стін, так і дахів, а в окремих випадках і для перекриттів промислових будівель. Збірка панелей здійснюється без зварювання за допомогою замкових з'єднань або за допомогою кріплення-самореза. Панелі кріпляться звичайно на сталевий каркас коробчатого або двотаврового профілю. Повний комплекс! Природно, термін будівництва не є єдиним критерієм вибору для швидкомонтованих будинків. Каркасно-панельні будинки максимально комплектні. При будівництві немає необхідності в зварювальних і свердлильних роботах. Мінімальні роботи по підрізуванні, все конструкції ідеально підходять один до одного. Для покриття стін використовується спеціальні ізоблокі, які дозволяють металу всередині не «потіти». Будівля зазвичай ефективно з точки зору енергозбереження, що при експлуатації буде економити інвестору кошти. Добре продумана система утеплення. Утеплювач зазвичай з'єднується з пароізоляційною плівкою, яка в ході робіт кріпитися на стіну прямо з утеплювачем. Всі рулони пронумеровані, конкретне місце установки рулону має свій номер, і його просто неможливо поставити нікуди більше. Інженерна підтримка Є фірми, які є тільки постачальниками продукції – вони не позиціонують себе як фірму, яка надає абсолютно весь комплекс послуг (здачу будинку «під ключ»). Але є такі, хто успішно справляється і з завданням зведення. Хоча, при бажанні, замовник може лише придбати будівлю, а споруду покласти на іншу фірму або, впоратися з будівництвом силами свого підприємства. В Україні є хороші будівельники-монтажники, але, на жаль, досвіду монтажу швидко-зведених будинків ще недостатньо. Тому фірми-постачальники проводять навчання людей підрядної організації, яка буде виконувати монтаж. Великі постачальники мають у штаті досвідчених фахівців, здатних надавати інженерно-технічну підтримку таким замовникам. Інженери працюють з інвесторами та підрядниками, але основна частина їх роботи доводиться на спілкування з проектантами і технологами – коли розробляється максимально ефективний варіант будівлі для замовника. Фахівець «веде» цей проект з першого контакту з замовником до закінчення будівництва: здійснює інженерний нагляд за монтажем, контролює зміни, які виникають в ході роботи. Вартість Вартість поставки і монтажу модульного будівлі залежить від багатьох факторів. У ціноутворенні беруть участь і площа будівлі, і висота несучих конструкцій, і використовувані комплектуючі. Слід зазначити зворотну залежність ціни від площі будівлі (чим більше площа, тим менше вартість 1 м2) і пряму залежність ціни приміщення від виду використовуваних стінових панелей і покрівельного покриття. Вартість блок-контейнера безпосередньо залежить від використовуваних матеріалів і внутрішньої обробки. Середня вартість базового блок-модуля, обладнаного системою опалення, вентиляції та електропроводкою, становить близько $ 300 за м2. Середня ціна будинку каркасно-панельного типу, що зводиться за технологіями модульного будівництва з використанням імпортних матеріалів, складає приблизно $ 130-150 за м2. Помещение же, выполненное с использованием продукции отечественного производства, будет стоить около $100 за м2 (в эту стоимость не входит стоимость фундамента). На уровень цен панельно-каркасных зданий регион продаж не влияет – по всей Украине они примерно одинаковы, и зависят только от поставщика. Операторы На украинском рынке представлены многие ведущие европейские технологии возведения модульных зданий. Отечественные бизнесмены по достоинству оценили системы каркасного строительства Astron (в Украине эту технологию представляет строительная компания «Каркас»), Arnholdt (представляет «МВМ-Арнхольдт»), Lindab (в Киеве открыто представительство группы компаний Lindab), «Центросталь» (фирма «Центросталь-Домсталь»). Кстати, перспективность украинского рынка быстровозводимых зданий подтверждает и тот факт, что почти каждый год в Украину «приходят» новые зарубежные технологии и системы каркасного строительства. Так, например, в апреле 2003 года в Киеве начало работу представительство известного шведского холдинга Lientabhallen, сотрудники которого занимаются продажей и монтажом легких стальных зданий с применением технологии и конструкций Lientab. Эластичность системы легких стальных зданий Lientab позволяет проектировать помещения от небольших неутепленных складских помещений, до двухэтажных офисных зданий, например: выставочные и спортивные залы, магазины, мастерские, склады, автомобильные салоны, гаражи, манежи для верховой езды и т. д. Зарубежные производители способны предоставить заказчику европейский уровень качества зданий, полноту комплектации, своевременные поставки. Все эти факторы играют важную роль, так как, по свидетельству поставщиков, эаказчик сегодня предъявляет повышенные требования не только к качеству конструктивных элементов, но и к качеству выполняемых работ. Отечественные производители также успешно справляются с производством быстровозводимых зданий. Так, например, каркасно-панельные здания предлагает Житомирский завод ограждающих конструкций, ООО «Аспект», ИСК «Базис-СК» и многие другие компании. Среди отечественных производителей хотелось бы отметить производственно-строительную компанию «Профилекс», специалисты которой используют инновационную технологию производства быстровозводимых зданий, основным принципом которой является мобильность. Большая часть элементов здания производится непосредственно на месте строительства (при помощи мобильных прокатных станов), что позволяет значительно снизить себестоимость строительства (экономия на транспортных расходах – очевидна). С помощью этого метода в короткие сроки можно возводить арочные бескаркасные сооружения, модульные промышленные здания, а также мансарды, павильоны, киоски, коттеджи и т. д. Спрос и перспектива Как видно, сегодня модульные здания находят самое широкое применение практически во всех сферах деятельности человека. И, по утверждению производителей, спектр возможного использования их продукции продолжает неуклонно расти. Это связано, прежде всего, с развитием производственной, сельскохозяйственной сфер; увеличением количества компаний, занимающихся как оптовой, так и розничной торговлей; расширением уже существующих фирм; развитием развлекательной инфраструктуры как в крупных, так и в небольших городах Украины. А это, как показывает зарубежный опыт, потенциальные потребители мобильных, достаточно легко расширяющихся зданий. Сегодня существует повышенная потребность в строительстве супермаркетов, центров логистики, всевозможных салонов, стоянок. Современные технологии модульного строительства эффективно развиваются не только в направлении офисных и промышленно-складских зданий. В Европе, например, стали популярны временные сельскохозяйственные сооружения, предназначенные для хранения урожая, вплоть до его реализации. И хотя для фермерского хозяйства такой метод строительства является одним из самых выгодных, в Украине, к сожалению, это направление пока еще не получило распространения, за исключением, разве что нескольких прецедентов. Причина – низкая платежная способность фермеров. Но, по оптимистическому мнению специалистов, все еще впереди, и этот сегмент рынка будет развиваться. С трудом пробивает себе дорогу строительство жилых модульных каркасно-панельных зданий. Этому есть объяснение: наш человек консервативен в том, что касается дома, поэтому предпочитает традиционное капитальное строительство. Но, специалисты надеются, что пример Запада, где такое строительство достаточно развито, сыграет свою роль. МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА Сергей Завгородний, директор ООО «СК Каркас» Рынок быстромонтируемых зданий из металлоконструкций начал возрождаться в Украине 5-6 лет назад и на данный момент окончательно еще не сформировался. Судя по темпам роста, это быстроразвивающийся сегмент рынка. Ежегодно объемы продаж комплектных зданий увеличиваются примерно в два раза, но в абсолютном выражении емкость рынка остается все еще незначительной. Думаю, что пика своего развития это направление бизнеса достигнет года через три-четыре. Основные направления использования технологии быстромонтируемых зданий -торговля и сфера услуг. Производственные объекты пока востребованы в меньшей мере, но я уверен, что через несколько лет возрастет инвестиционная активность и в этом секторе. Единственное, что сейчас ее сдерживает – это уровень экономического развития страны. В абсолютном выражении «быстровозводимый» бизнес достаточно прибыльный, так как он строится на объемах. Однако по этой же причине рентабельность его не самая высокая, около 10%. Представьте себе, что проектная стоимость здания площадью 5 тыс. м составляет около $600 тыс. Так вот, в подобной ситуации говорить о более чем Ю-% норме прибыли, по меньшей мере, несерьезно. В дальнейшем, с развитием рынка, относительная прибыльность бизнеса, естественно, будет уменьшаться, а абсолютная – расти. Максим Войцович, директор ДП «Буд-Консалтинг» Все новое – это хорошо забытое старое. Стоит применить новые материалы, технологии и на рынке появляется новый продукт. Так вышло и с модульными зданиями. Правда, в этом строительном сегменте много проблем, связанных со сборкой и техническими характеристиками панелей, что в результате сказывается на качестве монтажа и внешнем виде объекта. Поэтому мы рекомендуем использовать качественные материалы, а такие на рынке уже есть. Ведь быстровозводимые здания все активнее входят в жизнь. И этому есть объяснение. По сравнению с традиционными зданиями, быстровозводимые имеют меньший вес, соответственно, уменьшается нагрузка на точечные фундаменты. А более низкая стоимость строения в целом и произвольная архитектура, в частности, делают эти сооружения востребованными. Дмитрий Шустов, технический директор ПСК «Профилекс» Если говорить о перспективах рынка связанного с направлением, по которому работает наше предприятие то это, в первую очередь, реконструкция промышленных предприятий, морально устаревшего жилого фонда пятиэтажек и панельных девятиэтажных домов, а также новое строительство. Легкие и прочные каркасы стропильных систем и мансард из оцинкованного профиля толщиной от 0,8 до 2 мм имея малый вес до 20 кг/м2 и простоту сборки пространственных конструкций без применения сварки и тяжелой грузоподъемной техники позволяют удовлетворить самые взыскательные требования заказчиков. Мобильное изготовление «сэндвич»-систем позволяет поддерживать высокие темпы работ и получать продукт, имеющий уникальные качественные характеристики. В конечном счете, начавшийся процесс восстановления основных фондов на качественно новом уровне и создание оптимальных конструкций вновь построенных объектов, позволяет отечественным производителям привнести на строительный рынок новые оригинальные идеи и разработки. Джон Март, генеральный директор ООО «Ворд Билдинг Системе Украина» В настоящее время украинские инвесторы все чаще отдают предпочтение металло-каркасным зданиям, обшитым металлическими панелями. Это хорошая альтернатива строениям из железобетона. У металло-каркасной технологии строительства немало достоинств, но, по-моему, главным фактором, влияющим на выбор инвестора, можно назвать быстроту монтажа конструкции. Подобная оперативность позволяет ввести здание в эксплуатацию в минимальные сроки и, тем самым, быстрее окупить вложенные средства. Предпочтение быстромонтируемым зданиям отдали такие известные компании, как Кока-Кола, Оболонь, JT International и многие другие фирмы. В большинстве стран Европы коммерческие, торговые и спортивные помещения построены по методу модульного строительства. Я уверен, что и Украина не станет исключением – львиная доля зданий нежилого назначения будет смонтирована именно по этой технологии. Однако темп роста украинского рынка каркасных зданий оставляет желать лучшего. Один из главных факторов, сдерживающих его развитие- нехватка иностранных инвестиций в экономику страны. Сказывается коррупция, существующая в Украине, поэтому зарубежные инвесторы не всегда вкладывают капиталы в местную экономику.
ДЖЕРЕЛО: Будівництво та реконструкція