Продаж об'єктів разом із земельними ділянками – найскладніший етап приватизації
2006-11-24 15:45:16
В Україні починається новий етап приватизації об'єктів держвласності – продаж їх разом із земельними ділянками. Рішення про це прийнято ще в травні попереднім урядом. Але тільки 26 вересня вже нинішній Кабінет міністрів затвердив "Порядок продажу в 2006 році земельних ділянок державної власності, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації". Як у кожного революційного кроку, у приватизації із землею є прихильники і супротивники. Перші говорять, що в світі давно не продають "повітряні замки" без землі. Другі стверджують, що від такої приватизації виграють покупці столичних об'єктів, а іншим доведеться доплачувати за ділянки, інакше їх продадуть комусь іншому … За роки незалежності Україна пройшла складний процес лібералізації роздержавлення власності. Країна довго відвикати від думки, що приватизація – це заводи – робітникам, земля – селянам, а квартири – мешканцям. Тепер різні форми "квазіпріватізаціі", спрямовані на захист трудового колективу чи справедливий розподіл держмайна серед населення, здаються просто невдалими експериментами: ваучеризация, оренда з викупом, конкурс інвестиційних зобов'язань і т. д. Актуальним став аукціон і продаж об'єктів з ділянками, на яких вони розташовані. Останнє новаторство – найважче для практичного виконання, оскільки продаж землі ще не стала буденною справою не тільки для обивателя, але навіть і для чиновника. До того ж це, очевидно, породить новий вид приватизації: покупку об'єктів заради земельної ділянки з наступною ліквідацією знаходиться на ньому підприємства. Звичайно, з точки зору соціального захисту звучить, може, і жахливо: завод закриють, виробнича будівля знесуть, на його місці побудують бізнес-центр. Але з точки зору історичного прогресу, при тому зростанні цін на землю, який спостерігається у світі, тримати в центрі міста складські приміщення, малорентабельний завод або взуттєву фабрику – економічне безумство. Виробництва потрібно виносити в провінцію, ближче до недорогої робочої сили. До того ж при перекладі підприємства з одного місця в інше старе негідне обладнання викинуть, щоб не витрачатися на монтаж, демонтаж і транспортування. І це теж буде сприяти прогресу. Правда, подібна схема перенесення потужностей вимагає величезних витрат. Як показує зарубіжний досвід, власники не можуть охопити все і зосереджуються на облаштуванні опинився в їхніх руках ласого шматка землі. У той час як "депортовані" виробництво не розвивається. Потім його знову продають. До речі, цього літа наша корпорація Roshen придбала недорого Клайпедську кондитерську фабрику (Klaipedos konditerija), яка була перенесена власниками з центру портового міста на околицю і працювала там ледве-ледве. Це яскравий приклад приватизації з земельною ділянкою в центрі міста. З іншого боку, не всі об'єкти знаходяться в столиці або великих містах: значна частина продаваних підприємств розташовані в глушині і являють собою інтерес саме як виробничі об'єкти, а не як території. Один з консультували нас підприємців, придивившись собі хлебозаводік в південній області, спантеличений новою формою приватизації. Територія у підприємства велика, використовувати її не за призначенням (здавати в оренду, наприклад) він не збирається, та й нікому. І вважає, що його просто змусять переплатити великі гроші за отриманий "у навантаження" до комбінату ділянку. Заплатити-то він заплатить, але на нове обладнання та підвищення зарплат співробітникам розоритися вже не зможе. Але й відмовитися від землі не можна: якщо власник приватизованого підприємства не хоче викуповувати земельну ділянку, його продадуть з молотка на земельному аукціоні. В результаті хлібозавод буде у одного власника, земля під ним – в іншого. А два ведмеді в одному барлозі, ясна річ, не уживуться. Нарешті, третє питання: що робити з землею, яка розташована під частково приватизованим різними власниками підприємством, та ще й у випадку, якщо у компаньйонів відносини ворожі? Якщо подивитися список приватизації на майбутній рік, то там суцільні "огризки" пакетів акцій. Рідко де знайдеш 30%. А решта-то вже продано! Щоб вирішити ці та інші проблеми, потрібна злагоджена робота "трикутника" – Мінфіну, ФДМ та місцевої влади – по оновленню законодавства та залагодження всіх неоднозначних моментів. У бюджеті-2006 на такі цілі закладено вагома цифра – 8,5 млн. грн., Яка за планом має окупитися більш ніж 10 разів. Що стосується ФДМ, то від нього на 80% залежить успіх новації. Згідно з постановою, саме ФДМ формує відповідно до затвердженого урядом переліку об'єктів список земельних ділянок – "кандидатів" на аукціони. Потім звертається до Держкомзему із запитом про надання земельно-кадастрової документації, витягів з технічної документації та інформації щодо наявності земельних застав. У процесі підготовки до продажу земельної ділянки на аукціоні потрібно виконати безліч процедурних операцій – від встановлення меж земельної ділянки в натурі ("стовпчики на місцевості") до грошової оцінки та виготовлення техпаспорта. При найменшій помилку приватизація загрожує обернутися судовими пригодами. Тому, як показує досвід Росії, де методологія продажу об'єктів із землею – головний біль олігархів, починаючи з 2001 року, Фонду держмайна доведеться дуже ретельно вибирати структури для ідентифікації землі, оцінки ділянки (з числа компаній, що мають ліцензію Держкомзему) і з ювелірною точністю підходити до експертизи оцінки у відділі землеустрою. Для Мінфіну і муніципальної влади ключовим є питання доходів: як центрального бюджету, так і місцевих. Продаж об'єктів із землею поповнює казну держави, а податок на землю йде в місцевий бюджет. І місцева влада абсолютно не зацікавлені виключати з комунальної власності ділянки, на яких розташовані приватизаційні об'єкти: вони ж годуються з земельної оренди. В "Порядку продажу" передбачається, що ФДМ зможе виставляти на "аукціони із землею" підприємства, де 25% статутного фонду належить державі. А місцевий бюджет отримає лише 5% від виручки, втративши при цьому можливість здавати землю в оренду на свій розсуд. Природно, на місцях будуть всіма силами протистояти нововведенню. "Битися" у відкриту з Кабміном губернатори і мери не зможуть, але "дістати" центр бюрократичними шляхами, затягуючи оцінку землі і процес виведення її з комунальної власності, їм під силу. Можливо, з цієї причини в новому році змінюється схема фінансування діяльності органів місцевої виконавчої влади. Зарплата апаратників і кошти на технічне утримання адміністрацій закладаються в статтю витрат на секретаріат Кабміну: замість 228,3 млн. грн. із загального фонду і 4,8 млн. грн. із спеціального фонду він отримає 1,822 млрд. грн. і 57,3 млн. грн. відповідно. Ідея непогана: уперся якийсь мер щодо земельного аукціону – отримає шанс залишитися всієї "канцелярією" без премії. І все ж тиск на місцеву владу (без чого з нашими бюрократами не обійдешся) не вирішить проблем приватизації об'єктів із землею, помітних вже зараз і загрожують виявитися в недалекому майбутньому. Навіть Росія до цих пір остаточно не визначилася з цим питанням, а там приватизація пішла вперед на багато років у порівнянні з України. Світовий досвід теж неоднозначний. Та майже всюди ділянку і об'єкт на ньому окремо не продаються. Відрізняються ціни, принцип оцінки і спосіб передачі землі приватизатори. Наприклад, в Угорщині та Словаччині земля продається в основному за символічну ціну, але з умовою захисту екології. У Чехії, навпаки, підприємства із землею продаються максимально дорого, і екологією займається держава. В Естонії тільки міські будови продають із землею за ціною, що дорівнює величині річного земельного податку. У Польщі великі та середні підприємства приватизувалися разом із землею, а власники невеликих об'єктів (магазинів, бензоколонок і т. п.) вибирали між викупом землі і орендою з правом викупу. У колишній НДР приватизація будь-яких міських об'єктів дозволений тільки з викупом земельної ділянки. В наших умовах, на думку більшості бізнесменів, приватизація з ділянкою доцільна також в містах, де земля має іноді більшу цінність, ніж будівлі, але не як "обязаловка", а за бажанням. Тоді охочі купити той же Київський мотоциклетний завод, який планують продати першим в порядку експерименту (100% акцій плюс 28 га землі в центрі Києва), дадуть за нього незрівнянно більше. Але з іншого боку, не постраждають і підприємці начебто згаданого вище "хлебозаводчіка", яким потрібні виробничі потужності на відшибі, але не потрібна земля. Вони готові орендувати її на довгі роки у місцевої адміністрації, домовившись про ставки плати за землю на "взаємовигідній" основі.
ДЖЕРЕЛО: Версіі.соm