Дозволяю побудуватися!
2006-11-15 17:37:47
Охочих будувати нові будівлі і споруди по своєму смаку зараз цілком достатньо, проте не всі дотримуються правил, згідно яким цей процес має відбуватися. Який же шлях потрібно пройти, які документи зібрати і кому їх принести, щоб отримати дозвіл на будівництво? Про це сьогодні розповідає начальник управління державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва Олександр Олександрович Ребіцький. – Згідно з чинним містобудівній законодавством, для того, щоб почати будівництво, потрібно отримати відповідні дозволи, розробити і затвердити проект. Дозвіл можна отримати в місцевих органах державної виконавчої влади. У Києві, наприклад, такий дозвіл може бути виданий державною міською адміністрацією або Київрадою, тобто органами місцевого самоврядування. Київрада повністю розпоряджається землею в столиці і надає її сьогодні по новому земельному кодексу у власність або в оренду для будівництва. І це рішення про надання земельної ділянки в оренду або власність, і отримання документа, що свідчить про право на земельну ділянку (а це може бути державний акт на власність або договір оренди) дає право і є дозволом на будівництво. Якщо земельна ділянка вже знаходиться в користуванні або у власності суб'єкта, і він хоче на цій ділянці побудувати, реконструювати, розширити, збільшити або надбудувати будівлю або споруду, то таке рішення про надання дозволу приймається, якщо брати за приклад Київ, Київської держміськадміністрації. Це рішення є однією з підстав для видачі дозволу на виконання будівельних робіт. Дозвіл на виконання будівельних робіт є кінцевим документом, що дає підстави для початку цих робіт. Для отримання такого дозволу в органах державного архітектурно-будівельного контролю замовник крім документів, що свідчать про його право на використання або про право на володіння земельною ділянкою, повинен пред'явити затверджену проектну документацію. Порядок затвердження проекту визначається постановою Кабінету Міністрів України, № 483 від 11.04.02 року. Воно визначає, що затвердження проектів будівництва по об'єктах державного замовлення, або тих об'єктів, які будуються на кошти державного бюджету, здійснюється Кабінетом Міністрів або місцевими державними адміністраціями, або міністерствами і відомствами, в залежності від вартості будівництва. Якщо об'єкт будується за недержавні кошти, то такі проекти затверджуються самим замовником. Однак це твердження здійснюється виключно на підставі позитивного висновку комплексної державної експертизи. Затверджений проект дає друге підставу органам Держбудконтролю для надання дозволу на виконання будівельних робіт. Органи гостроіконтроля реєструють призначених відповідальних осіб з будівництва, які несуть відповідальність за виконання нормативних вимог. Розробка проекту також має досить складний порядок. У Києві підставою для розробки проекту є дозвіл Київської держадміністрації на проведення проектно-вишукувальних робіт, архітектурно-планувальне завдання (АПЗ), яке надається місцевим органом архітектури та містобудування, і технічні умови. Їх видають організації та підприємства, на утриманні та балансі яких знаходяться зовнішні мережі, до яких той чи інший будинок буде підключатися. Також, якщо об'єкт буде розміщуватися в охоронюваних культурних зонах, потрібні умови органів з охорони пам'яток, якщо в пріродоохраняемих зонах – дозвіл органів охорони навколишнього середовища. Проектна організація разом із замовником готує завдання на проектування. Проект може розроблятися або в одну зі стадій, або в дві. Проект розробляється в одну стадію, якщо це не складний об'єкт, і стадійність проектування визначається, як правило, АПЗ. Більш складні об'єкти розробляються у дві стадії: ескіз і проект. Після розробки проекту замовник повинен виконати його узгодження відповідно умов АПЗ та технічних умов. Тобто він надає архітектурно-планувальну частину проекту місцевому органу містобудування на узгодження. В цілому проект розглядається на містобудівній раді (він є в усіх регіонах при місцевих органах архітектури та містобудування). Склад ради затверджується місцевим органом виконавчої влади. Участь в раді можуть прийняти депутати, представники громадськості. В цілому, всі можуть брати участь у розгляді та висловити своє ставлення і зауваження до проекту. Рішення містобудівної ради підписує головний архітектор відповідного регіону та його підпис свідчить про узгодження архітектурно-планувальної частини проекту, а це одна з умов, що проект «пройде». Інші розділи проекту, наприклад, проект зовнішніх мереж, екологічний розділ проекту (якщо це виробничий об'єкт), розділ дорожнього руху (якщо це автотранспортний об'єкт), узгоджуються окремо з відповідними службами і тими організаціями, які мають відношення до проекту. Коли стадія погоджень пройдена і вони всі отримані, проект здається на комплексну експертизу. У ньому відстежується виконання протипожежних норм, санітарно-гігієнічних, екологічних вимог, вимог з охорони праці, щодо забезпечення енергозбереження, і також проводиться перевірка відповідності проекту нормативним вимогам, чинним в галузі будівництва, – це прийняття в проекті рішення про відповідність проектних рішень, АПЗ та інших. І якщо будівництво здійснюється за державні кошти, обов'язково перевіряється кошторисна, базова вартість, яка затверджується і на підставі якої проводяться тендери і складаються підрядні договори. Якщо це кошти недержавні, то замовник може не проводити експертизу кошторису і взагалі може її не вимагати. Такі, в основному, порядки отримання дозволу на будівництво, реконструкцію, реставрацію та капітальний ремонт, порядки затвердження проекту та дозволу на виконання будівельних робіт. Для приватних осіб трохи спрощено порядок, що стосується будівництва приватних будинків. Якщо приватна особа виступає замовником у будівництві готелю, заводу, будь-якого іншого об'єкта, – тут між юридичною і фізичною особою не робиться різниці і порядок в даному випадку для всіх один. Якщо приватна особа будує для себе приватний будинок, у нього обов'язково повинна бути документація, що підтверджує право на землю. Як правило, це державний акт на право володіння земельною ділянкою. Також повинна бути в наявності узгоджена проектна документація. Якщо будинок буде мати два поверхи і більше, то обов'язково повинен бути складений договір на проведення авторського нагляду і договір підряду. Побудували? А тепер ламайте! Що загрожує громадянам України, замовникам і підрядникам, що зважилися на самовільне будівництво? Хто проводить експертизу проекту? Скільки це коштує? Хто приймає будова в експлуатацію? На ці та інші запитання наших читачів сьогодні відповідає начальник управління архітектурно-будівельного контролю м. Києва Олександр Олександрович Ребіцький. Покарання за самовільне будівництво. Згідно з чинним законодавством за допущені правопорушення у сфері містобудування, у тому числі за самовільне будівництво, передбачена відповідальність як юридичних осіб, так і фізичних. Фізичні особи, які здійснюють будівництво без відповідного дозволу, затвердженого в установленому порядку проекту, або з грубим порушенням проекту, згідно зі статтею 97 Адміністративного кодексу несуть покарання у вигляді штрафу від 153 до 323 грн. Сума штрафу залежить від обсягів будівництва та виду правопорушення. Рішення про накладення штрафу приймають органи державної архітектурно-будівельної інспекції. До відповідальності притягуються посадові особи, а також громадяни, які безпосередньо або проводять роботи, або виступають як замовники. Юридичні особи також несуть покарання у вигляді штрафів з урахуванням обсягів збудованого. Мінімальний штраф за невиконання приписів державного будівельного контролю – 850 грн. У разі проведення робіт без дозволу, або без затвердження проекту сума штрафу дорівнює половині вартості обсягів виконаних робіт. Всього ж містобудівним законодавством передбачено 11 видів порушень. При накладенні штрафу правопорушнику вручається обов'язкове для виконання припис про усунення допущеного порушення. Порядок та умови проведення експертизи проекту визначено порядком, затвердженим Кабінетом Міністрів України, постанова № 483 від 11.24.2002 року. Цим порядком передбачено, що всі інвестиційні програми і проекти будівництва, незалежно від джерела фінансування, підлягають обов'язковій комплексній державній експертизі. Сама ж експертиза проводиться місцевими та галузевими службами «Укрінвестекспертизи», які й визначають її обсяги. Слід зазначити, що дозвіл на виконання будівельних робіт видається тільки за висновком державної експертизи, ніяких інших (приватних) експертиз бути не може. Комплексна експертиза включає в себе: санітарно-гігієнічну експертизу, яку проводять органи СЕС; експертизу органів державної екологічної безпеки; органів протипожежної безпеки; органів охорони праці; органів енергозбереження та інших – в залежності від призначення об'єкту. Вартість проведення комплексної державної експертизи проектів не перевищує 10% вартості розробки цих проектів. Що регламентує 105 стаття? Ст. 105 Цивільного кодексу України називається «Наслідки самовільного будівництва житлових будинків, господарських і побутових будівель та споруд». Відповідно до неї, громадянин, який будує чи побудував житловий будинок, виробляє чи справив його прибудову або перебудову без встановленого дозволу, або без затвердженого проекту, або з істотним відхиленням від проекту, або з грубим порушенням будівельних норм і правил не має права розпоряджатися таким будинком по своєму розсуд. За позовом місцевих органів державної влади такі будівлі або їх частини можуть бути безоплатно вилучені судом і зараховані до фонду комунального господарства. Також за рішенням суду в примусовому порядку вони можуть бути знесені або самим громадянином, або за його рахунок. А господарські та побутові споруди та будівлі можуть зносити тільки за рішенням органів місцевої державної влади. У новому Цивільному кодексі, який вступає в дію з 2004 року, цієї статті вже немає. Там передбачені дещо інші наслідки самовільного будівництва, які також передбачають примусове знесення незаконно побудованого споруди. Порядок та умови прийому в експлуатацію побудованих об'єктів житлово-цивільного призначення здійснюються і визначаються місцевими органами влади з урахуванням державних будівельних норм. Як правило, такі будинки приймаються в експлуатацію комісіями, які й призначають ці органи. До складу комісій входять замовники, підрядники, представники органів протипожежного нагляду, СЕС, архітектурно-будівельного контролю. Житлові будинки, де закінчилося будівництво, повинні бути готові до заселення, а головне, повинні відповідати затвердженим проектом і всім нормативним вимогам, що пред'являються до житлових будинків. Після затвердження акта про прийом будинки реєструються їх власниками в місцевих органах технічної інвентаризації нерухомості та місцевими органами влади видається свідоцтво про власність. Необхідно зазначити, що основними Законами України, які регулюють відносини у сфері містобудування, є: Закон України «Про основи містобудування», Закон України «Про архітектурну діяльність», Закон України «Про планування і забудову територій», Закон України «Про відповідальність підприємств, їх об'єднань, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування ». Руслан Рудукан