Покупка ділянки фізичною особою.
2010-08-26 15:58:01
Відповідно до українського законодавства земельні ділянки в нашій країні не підлягають продажу. Офіційно така діяльність знаходиться під мораторієм, який постійно продовжується Верховною Радою. Проте питання набуття права власності на земельну ділянку хвилює дуже багатьох. Незважаючи на офіційну заборону, продаж земельних ділянок незалежно від їх розмірів відбувається повсюдно. Крім цього, залишається відкритим і питання про земельні паях. Люди отримали їх у власність без можливості розпорядження шляхом продажу.
На державному рівні систематично вживаються заходи з обмеження діяльності у сфері купівлі-продажу землі в Україні.
Тим не менш, інтерес до родючих просторах країни настільки великий, що деяких ділків не зупиняють навіть законодавчі заборони. Так в результаті анулювання державного акта, що підтверджує право власності на земельну ділянку розміром майже 754 га, в Європейський парламент і в Європейський суд з прав людини була спрямована скарга. Свою незгоду з рішенням суду висловила подружня пара з Миколаївської області. У 2000 р. жителі с.Чаусова (Первомайський район) продали подружжю права на які належали їм земельні ділянки, площа яких в сукупності склала 438 земельних паїв. Згодом угоди були визнані недійсними судом, що і стало приводом для звернення в європейські судові інстанції.
А в лютому 2006 року гостроти питання додало «нововведення» в Земельний кодекс України. Внесена в пункт 15 глави X «Перехідних положень» поправка, прийнята, слід зазначити, депутатами Ради одностайно, набувши зворотну силу дії закону, зробила недійсними всі скоєні раніше угоди, пов'язані з відчуженням земель, які й раніше були заборонені.
Однак сам процес прийняття Закону викликає чимале здивування і заслуговує особливої уваги. Не було представлено жодних обгрунтувань його необхідності і доцільності. Лише кілька слів у пояснювальній записці говорили про випадки незаконних угод та видачі довіреностей, що дають громадянам можливість продавати, відчужувати будь-яким іншим способом належні їм на праві власності земельні ділянки і паї. Обговорення законопроекту також не проводилися. Поправка була прийнята одноголосно вже через хвилину після внесення її до порядку денного.
Мало того, що прийняття було ось таким блискавичним. Президент теж не став зволікати з підписанням Закону, і вже на початку березня 2006 року відбулася його публікація. Те, що приймається закон суперечить правам громадян України, закріпленим у статтях 22, 58 Конституції, прийнято до уваги законотворців не було. Тим не менш, основний закон країни свідчить, що прописані і закріплені в ньому права і свободи громадян не можуть бути зменшені в обсязі шляхом прийняття нових нормативно-правових актів. Неприпустимо такий вплив законів і при їх зворотному у часі дії.
Засоби масової інформації миттєво відреагували на «хорошу міну при поганій грі». І реакція, варто зазначити, була відповідною ситуації, що склалася. Здавалося б, законодавці переслідували гідну мету – забезпечити права громадян на володіння землею, не допустити її незаконне відчуження. Однак, обраний шлях – визнання недійсними вже укладених угод – виглядає вкрай сумнівним.
Можливо, у війні за голоси виборців і гарні всі засоби. Тим не менш, подібні законотворчі трюки не викликають нічого, крім посмішки і здивування. Але залишимо емоції в стороні. Ділянки, відведені під селянське господарство, можуть виступати предметом угод, засвідчувати законність яких уповноважені нотаріуси. У світлі непростого українського земельного законодавства має сенс розібратися в аспектах правомірності таких угод. Особливо актуальним це питання робить і зацікавленість самих нотаріусів. Державою наказано не просто суворе дотримання законодавства в цій сфері. Генеральна Прокуратура уповноважена проводити перевірки в цій сфері цивільних правовідносин і при виявленні порушень вживати відповідні заходи.
Але не будемо забігати вперед.
Питання заборони на свободу громадян у здійсненні угод, предметом яких виступають відчужувані земельні ділянки і земельні паї, хвилює урядові кола Україна досить давно. Перший крок у цьому напрямку був зроблений в 2001 році. Тоді прийнятий 18 січня Закон № 2242-III тимчасово обмежив укладання угод тільки щодо земельних паїв. Норма, що міститься в пункті 15 розділу X «Перехідних положень» Земельного кодексу, поширила заборону і на земельні ділянки, відведені під особисте селянське (фермерське) господарство, наклавши мораторій на операції з ними, за винятком їх законного спадкування, міни, вилучення для державних потреб . В результаті саме міна стала тією лазівкою в законодавстві, яку і використовували як прикриття при проведенні операцій із землею. Формально угоди виглядали як міна. Але на ділі обмін був нерівноцінним. За земельну ділянку могли віддати мішок картоплі чи домашню худобу (козу, порося і т.д.). У результаті продовжений до 2007 року мораторій був поширений і на міну, законність якої успішно використовували для скупки земельних паїв.
Однак розвиток сфери правовідносин у сфері земельного права не обмежувалося тільки законодавчими ініціативами. Одночасно з цим на території Україні діяло агентство США з міжнародного розвитку. У той період вона активно просував свій Проект підтримки приватизації землі в Україні. Завдяки потужним грошовим вливанням і грамотної організації процесу мільйони власників земельних сертифікатів обмінювали їх на державні акти, які підтверджували право власності їх власників на земельні ділянки. В результаті до вересня 2005 року з 6770000 сертифікатів, що підтверджують право на отримання земельної частки (паю), майже 80% були обміняні громадянами Україна на державні акти.
Законом України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» від 5 червня 2003 року були внесені зміни в декрет КМУ від 21 січня 1993 року. Стаття 4 останнього була доповнена зазначеними в Законі земельними ділянками, звільняючи громадян від обов'язку по сплаті державного мита за посвідчення нотаріусами договорів міни цих ділянок.
Уже згадуваний нами пункт 15 розділу X «Перехідних положень» ЗК Україна обмежує перелік земельних ділянок, на які поширюється заборона відчуження, лише трьома їх видами. Це земельні ділянки, призначені для селянського (фермерського) господарства, ділянки, відведені під товарне сільськогосподарське виробництво, і належать громадянам Україні земельні частки. Тобто, очевидно, що мораторій на відчуження ніколи не поширювався і не поширюється до цього часу на все без винятку види земельних ділянок.
Що примітно, дається абсолютно чітке розмежування видів земель, власники яких обмежені у своїх повноваженнях щодо розпорядження цими ділянками. Жодним чином не ототожнюються землі, відведені під особисте селянське господарство і ділянки, призначені для товарного сільськогосподарського виробництва. Більш того, Земельний кодекс України (підпункт «а» частини 3 ст.22) поділяє земельні ділянки, виходячи з їх функціонального призначення. За кодексом землі можуть відводитися:
а) під особисте селянське господарство;
б) садівництво;
в) товарне сільськогосподарське виробництво.
Стаття 121 та п.п. «Б», «в», «г» ст. 81 Земельного кодексу передбачають порядок набуття права власності на ці землі громадянами України. А от ділянки для товарного сільськогосподарського виробництва і сьогодні не можуть виступати предметом угоди купівлі-продажу.
Відповідно до ч.2 статті 121 Земельного кодексу площа земельної частки (паю), одержуваної громадянином по місцевості, може бути збільшена. Використовуватися така ділянка має для ведення особистого селянського господарства. Така ж можливість передбачена і нормою Закону України «Про особисте селянське господарство» від 15 травня 2003 року. У ньому, слід зазначити, що використовувався до 2002 року термін «особисте підсобне господарство» прирівнюється за змістом до терміну «особисте селянське господарство», введеним в ужиток чинним Земельним кодексом. Необхідність цього була викликана тим, що документи старого зразка, що підтверджують право власності на земельну ділянку, містять термін «особисте підсобне господарство».
Таким чином, приватизований громадянином ділянку, що не перевищує за площею два гектари, може бути зареєстрований одним державним актом, при цьому враховується площа натурального паю. Або за бажанням власника, ділянка може бути розділений на декілька, кожен з яких має своє цільове призначення. Кілька ділянок можуть мати й однакове призначення. Власник отримує, відповідно, декілька актів про державну реєстрацію. Цільове призначення кожної ділянки визначає сам власник «натуралізованого» паю.
Порядок визначення призначення кожної земельної ділянки передбачений Законом України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних часток (паїв)» від 5 червня 2003 року. Відповідно до норм статей 3 і 5 Закону офіційно це питання вирішується в районній державній адміністрації або в сільській раді (в залежності від місця знаходження земельної ділянки – поза населеним пунктом або в його межах). Власник земельної частки (паю) подає в один із зазначених органів заяву, де його призначення визначається уповноваженими особами з обов'язковим урахуванням думки заявника.
З усього вищесказаного випливає висновок, що в контексті пункту 15 розділу X ЗК мораторій не поширюється на землі, відведені під особисте селянське господарство. Редакція Закону від 9 лютого 2006 року залишає ситуацію незмінною.
При цьому спосіб, яким було придбано права власності на земельну ділянку, не має значення. Не важливо, чи було цього виділення натурального паю або приєднання до вже наявної у власності землі успадкованого або купленої ділянки. Ще одним підтвердженням законодавчого розрізнення земель для ведення особистого селянського господарства та ведення товарного сільськогосподарського виробництва є встановлення статтею 130 Земельного кодексу певних вимог до покупця земельних угідь, відведених саме під товарне сільськогосподарське виробництво.
Пункт 13 розділу X Земельного кодексу встановлює право громадян України набувати у власність до 100 гектарів земель сільськогосподарського призначення в термін до 1 січня 2015 року. Очевидно, що купівля, успадкування або міна невеликих ділянок не дозволять знайти у власність більше 10-15 гектарів землі, так як площа ділянок для садівництва визначена в розмірі до 0,12 га. Для ділянок під особисте підсобне господарство встановлено розмір в 0,6 га. Цей факт є ще одним підтвердженням того, що заборона відчуження не поширюється на всі без винятку категорії земель. Виходить, що площа в 100 га – є межею для будь-якої категорії земель сільськогосподарського призначення. Мораторій же грає визначальну роль у встановленні винятків з правил відчуження земель цієї категорії.
Так землі, відведені під особисте селянське господарство, незалежно від їх розміру, знаходяться у вільному обігу, так само, як і ділянки для садівництва. За статистичними даними в західних регіонах України розмір земельного паю в середньому становить 1,5 га, в південних і південно-східних – 10-15 га, що дає 4,1 га в середньому по країні.
Як бачите, положення пункту 15 розділу X «Перехідних положень» ЗК поширюються виключно на громадян України. А ч.4 статті 22, пункти «е», «д» статей 140, 143 Земельного кодексу, містять норми, що вказують на неможливість володіння іноземними громадянами правами власності на землі сільськогосподарського призначення. Іноземці зобов'язані відчужувати ці землі протягом року. Земельна частка (пай) підлягає обов'язковому продажу її власником – негромадянина Україні – на підставі земельного сертифіката.
Отже, ми розглянули нормативно-правові акти України, що регулюють сферу земельних відносин. Це Закони, «Про особисте селянське господарство», «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власників земельних часток (паїв)», постанова Верховної Ради України «Про рекомендації парламентських слухань« Сучасний стан та перспективи розвитку земельних відносин на Україну » від 22 вересня 2005 року, Декрет КМУ «Про державне мито» та ін У результаті проведеного аналізу можна зробити кілька висновків.
Землі, призначені для ведення особистого селянського господарства, не підпадають під заборону відчуження. На це немає ні прямих, ні непрямих вказівок. Відповідно, відчуження цих земель можливе їх власниками – громадянами України. Земельні ділянки можуть продаватися, відчужуватися іншим способом. Відповідні угоди повинні складатися у письмовій формі і в обов'язковому порядку засвідчуватися нотаріусами. Всі ці дії абсолютно правомірні і виробляються в рамках норм, що містяться в статтях 14 і 41 Конституції України, 81, 90, 125, 126, 132 Земельного кодексу, статті 657 Цивільного кодексу.
Законність угод купівлі-продажу земельних ділянок, призначених для ведення особистого селянського господарства, підтвердив і Держкомзем України своїм роз'ясненням від 1 грудня 2005 року за № 14-17-2-Г1765/10254. П.Ф.Кулініч (кандидат юридичних наук, старший співробітник Інституту держави і права НАН України, юридичний радник Проекту підтримки приватизації землі в Україні) в своїй статті, присвяченій проблемам і питанням, пов'язаним з приватизацією землі, реалізацією нормативної бази в цій сфері, дотримується тієї ж точки зору, підтверджуючи своїми доводами можливість обороту таких земель в рамках закону.
Як згадувалося вище, угода купівлі-продажу земельної ділянки, відведеної під особисте селянське господарство, полягає в письмовому вигляді шляхом оформлення відповідного договору. Законом встановлено необхідність обов'язкового нотаріального посвідчення такого правочину. Відмова у проведенні зазначених дій нотаріусом може бути дана тільки на законних підставах. При цьому нотаріус не зобов'язаний проводити перевірку і встановлювати, яким способом громадянин, відчужує ділянку, придбав право власності на цю землю.
Перевірка правомірності угоди, предметом якої виступає земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства, може проводитися органами прокуратури за умови, що продавець чи покупець заявляють про наявність конфлікту інтересів сторін угоди. Всі інші втручання з боку прокуратури слід вважати незаконними на підставі законодавчо встановленої презумпції правомірності угоди (ст.204 Цивільного кодексу).
Конституція України встановлює обов'язок всіх без винятку органів влади, місцевого самоврядування, чиновників і державних службовців всіх рівнів, співробітників нотаріального апарату сприяти в рамках покладених на них повноважень щодо дотримання прав і свобод громадян, роблячи досягнення цієї мети пріоритетом всієї своєї діяльності, у тому числі сприяти правомірних дій громадян у процесі їх реалізації встановлених статтями 14 і 41 Конституції прав власності, володіння і розпорядження земельними ділянками, призначеними для ведення особистого селянського господарства. Заборонено будь-яке протидія правомірним діям громадян, що беруть участь в обороті зазначених земель, як цілеспрямоване, свідоме, так і ненавмисне, внаслідок неволодіння нормативною базою, що регулює сферу земельних відносин, поширення недостовірних відомостей через засоби масової інформації, внесення неактуальних, що суперечать закону та інтересам громадян змін до нормативно-правові акти.