Три нещасливих історії
2008-12-15 12:02:58
Досвідчені ріелтори особливо уважно ставляться до оформлення пройшли через процедуру купівлі-продажу квартир. "Таке се-ляві". Якщо хоч одна з попередніх продажів буде визнана незаконною, то постраждає останній покупець. Часто трапляється так, що такі "темні" квартири купуються-продаються кілька разів, поки не відкриється правда. Ось три реальних випадку, що сталися в московському агентстві нерухомості …
Обережно: афера!
Один молодий чоловік благополучно проживав у своїй московській квартирі, але сталося так, що життєві плани його змінилися: після одруження він вирішив поїхати до дружини в Естонію, продавши свою квартиру в Москві. Агентство нерухомості, куди звернувся молодий чоловік, протягом трьох днів провело юридичну перевірку і з'ясувало, що на квартиру накладено заборону, а на одного з колишніх власників заведено кримінальну справу в прокуратуру м. Москви.
Річ було так: колишня власниця цієї квартири – жінка похилого віку – не стала приватизувати свою однокімнатну квартиру. Таким чином, квартира перебувала в муніципальній власності і після смерті власниці відійшла державі. Такий стан справ вирішив виправити заповзятливий молодий чоловік, який видає себе за племінника померлої. Домовившись із співробітниками РЕУ та представниками Бутирського Муніципального суду, він оформив договір передачі квартири і "липове" заповіт і, після відповідної липової процедури квартира колишньої господині відійшла в його власність. Після цього "нехороша квартира" кілька разів перепродували, і кожен новий її власник нічого не знав про її "темному" минулому. Але, як відомо, все таємне стає явним: квартирою зацікавились компетентні органи, і в результаті постраждали всі учасники цієї історії. Все, крім "племінника", який до цього часу благополучно покинув країну.
Про те, що операції з нерухомістю треба здійснювати за допомогою ліцензованих агентств нерухомості, люди чули. Ось тільки чомусь далеко не всі слідують цьому правилу. На жаль, описаний тут спосіб шахрайства – далеко не єдиний. Подібних варіантів, за допомогою яких обманюють недосвідчених громадян, дуже багато. Цією (на жаль, не придуманої) історії могло не статися, і власники нещасливої квартири не постраждали б, якщо ще в момент першої угоди звернулися б у ліцензоване агентство нерухомості.
"Дело" лікарів-убивць "
Ні для кого не секрет, що ріелторські агентства здійснюють таку послугу, як термінова покупка нерухомості. В одне московське агентство звернулися два інтелігентного вигляду людини з проханням придбати їх квартиру. Правовстановлюючий документ, на підставі якого вони володіли житлом, був договір довічного утримання з коштом, і свого часу він був підписаний з самотньою пенсіонеркою. На підставі договору нинішні власники повинні були піклуватися про жінку, купувати їй ліки, продукти, одяг. Через місяць після підписання договору власниця квартири померла, і з її смертю всі зобов'язання по догляду за нею, відповідно, припинилися. Квартира була готова до реалізації.
Деталі раптової смерті колишньої власниці стали прояснюватися набагато пізніше. В результаті юридичної перевірки, яку проводило агентство нерухомості перед покупкою квартири, з'ясувалося, що при зборі документів після смерті жінки жодна інстанція (БТІ, РЕУ, міліція) не подали тривожного сигналу. І тільки сусіди розповіли допитливому маклеру з агентства нерухомості, що нинішні власники насправді є лікарями, довгий час "обробними" бідну пенсіонерку. Договір був підписаний під багатоденним тиском цих людей і став для жінки фатальним. Агентство нерухомості передало справу в МУР. Ведеться слідство. А тепер давайте уявимо собі такий варіант: шахраї звертаються при продажу квартири не в ліцензоване агентство нерухомості, де проводиться ретельна юридична перевірка всієї документації, а продають квартиру приватній особі. Правочин, швидше за все, благополучно б відбулася, і наслідки для нових власників були б жахливими.
Живучи за принципом "поки грім не вдарить, мужик не перехреститься", люди чомусь вважають, що обдурити можуть кого завгодно, але тільки не їх. Історія, описана вище, закінчилася відносно благополучно: шахраї самі себе "перехитрили" – звернулися в ліцензоване агентство нерухомості, де завдяки сумлінній праці висококваліфікованих співробітників була проведена ретельна перевірка квартири.
"Скупий платить двічі"
Громадянин Н. купив квартиру в Москві. Отримавши просування по службових сходах і призначення на роботу в іншу країну, він вирішив продати житло, щоб не втратити у майбутньому в грошах – адже ціни на ринку нерухомості постійно змінюються. На цей раз друзі вмовили його звернутися в ліцензоване агентство нерухомості, щоб уникнути можливих валютних махінацій. Так він і зробив. Агентство розгорнуло широку рекламну кампанію, і одного вечора в офісі пролунав телефонний дзвінок. Незнайомий чоловічий голос цікавився: "А з якого дива Ви продаєте мою квартиру?" Ошелешений маклер не зміг відповісти відразу на це питання і попросив у того, хто телефонував тайм-аут до завтра. Тут же зв'язалися з власником, який довго не міг зрозуміти, про що йде мова і був у повній прострації від того, що відбувається. Лише на наступний ранок він подзвонив в агентство і попросив призначити юридичну перевірку документів, за якими їм була куплена квартира. В ході перевірки з'ясувалося, що квартира громадянину Н. була продана приватним особою за підробленим паспортом, і що справжній господар квартири теж замішаний у цій "темної" історії. Але нещасному Н. це ніяк вже не могло допомогти – квартири він позбувся. "Це може трапитися з ким завгодно, але не зі мною" – на жаль, багато хто вважає саме так. Про те, що операції з нерухомістю потрібно здійснювати за допомогою ліцензованих агентств, люди чули, але правилом цього випливають далеко не все, за що і доводиться згодом розплачуватися дуже дорогою ціною. Що, наприклад, заважало громадянину Н. звернутися в ліцензоване агентство, коли він купував квартиру? Швидше за все, те, що він, як і багато інших громадян, чомусь вирішив, що збір документів і сама операція купівлі житла – нескладна справа, і що він впорається сам. Шахрайство з використанням підроблених документів – скільки ми про це чуємо! За роки існування агентств нерухомості, досвід роботи показує, що люди допускають одні і ті ж помилки, намагаючись вирішити питання з житлом самостійно. Так чи не краще вчитися на чужих помилках, ніж збагачувати шахраїв за рахунок своїх?
А як ще можуть обдурити?
Невиконання договору купівлі-продажу
Суть полягає в тому, що власник квартири довіряє продаж іншій особі, яка, отримавши право продажу, використовує його в свою користь. Уникнути зустрічі з шахраєм можна, якщо звернутися до ріелторську фірму, що має законну ліцензію і накопичилася солідний досвід роботи на ринку нерухомості.
З більшості фірм, представлених на українському (в тому числі сумському) ринку нерухомості, тільки мала частина має ліцензію. На вашу вимогу фірма зобов'язана пред'явити ліцензію, а вам слід перевірити її достовірність. Всі вимоги повинні бути обумовлені в договорі між сторонами, і в першу чергу – сума, яку власник квартири має намір отримати від її продажу. У договорі про продаж із заставою вказують суму застави і цілі, на які вони спрямовані, а також порядок повернення суми після продажу квартири (повністю або частково). Якщо в процесі угоди змінюються умови, потрібно переукласти договір з фірмою, обумовивши в ньому нові суми, терміни, вимоги і т. д. Фірма може виступати в ролі посередника і покупця.
Багато квартир вимагають перевірки їх "минулому житті". Це стосується і квартир, по яких колись уже відбувалися подібні угоди. Фірми роблять таку перевірку і навіть дають гарантію того, що по даній квартирі до нового її власнику претензії пред'являтися не будуть.
Угоди можуть підлягати страхуванню. В такому випадку страхова компанія зобов'язана виплатити гроші, обумовлені договором. Громадянам рекомендується не звертатися до приватних посередників і нікому не віддавати свої документи, особливо генеральну довіреність, навіть представникові фірми, що має ексклюзивне право продажу квартири. Суб'єкт угоди повинен бути присутнім при зборі документів, реєстрації договору, реєстрації його посвідчення нотаріусом і при виписці.
При реєстрації договору найкраще вказувати реальну ціну, на яку здійснюється операція. У суперечці між продавцем і покупцем має значення видана розписка в отриманні грошової суми. Тільки розписка приймається судом як доказ виплачених грошей.
Здача квартир в оренду
Шахрай орендує квартиру на певний строк, потім фабрикує пакет документів, що підтверджують його впадіння цією квартирою.
Можливі випадки, коли паспорт справжнього власника квартири пред'являється схожим на нього людиною. Потім орендована шахраєм квартира продається, і виникає новий власник квартири, висуваючи свої права. Знайома ситуація. Щоб убезпечити себе від подібного шахрайства, необхідно укласти договір найму, в якому обумовлюється сума оренди (гроші отримувати найкраще за безготівковим розрахунком).
Дарування квартири
Факт дарування передбачає, що власник дарує квартиру безоплатно. Тому небажано оформляти договір дарування при фактичній угоді купівлі-продажу. Довести факт передачі грошей в цьому випадку важко, а правоохоронні органи розглядають такий вид відносин як фіктивну угоду, оскільки вона мала на увазі купівлю-продаж. Іноді договір дарування оформляють при обміні. Обмінюються сторони як би дарують свої квартири один одному, хоча громадянам вигоди така угода не дає.
Обмін квартири в іншому районі
Як правило, шахрайство можливо, якщо додаткові умови не відображені в договорі міни (наприклад, грошові суми або інші блага, які повинні перейти разом з обмінюваної квартирою). Не полінуйтеся вникнути в усі деталі. Вичерпне юридичне оформлення всіх умов обмінюються сторін сприяє сумлінному виконанню угоди.
Заповіт квартири
Деякі шахраї використовують заповіт, щоб прикрити інші угоди. Зазвичай це угода з купівлі-продажу. Договір-заповіт розірвати важко, і якщо не виконані усні умови по оплаті, заповів може залишитися без квартири і без грошей. Тому при купівлі-продажу слід укладати договір, відповідний чиненої угоді.
Покупка квартири в ще не побудованому будинку
В цьому випадку приманкою служать ціни нижче комерційних. Після оплати може з'ясуватися, що фірма взагалі не має права на цей вид продажів або будівництво заморожено або не ведеться. Шахрайство частіше роблять посередницькі фірми, які беруть гроші у покупців нерухомості і не передають їх справжнім фірмам. Тобто покупця, простіше кажучи, "кидають". Тому при покупці квартири через фірму-посередника необхідно вимагати ліцензію на право продажу, з'ясувати, хто веде будівництво і викуплена чи частину квартир. Тільки так ви можете уберегтися від сучасних Остапів Бендерів.
Пам'ятайте: нічого так дорого не коштує, як власна дурість, поспішність і неуважність.
Що можуть запропонувати ріелтери?
У деякий клієнтів ріелторських фірм пропозицію укласти ексклюзивний договір і залишити документи на зберігання у фірмі все ще викликають подив або настороженість: раптом квартиру продадуть без його участі. Проте поняття "ексклюзивний договір" давно і міцно увійшло в практику агентств нерухомості. Що це таке?
При укладанні ексклюзивного договору (договору доручення) між агентством і продавцем сторони беруть на себе наступні зобов'язання: продавець (замовник) надає фірмі виключне (ексклюзивне) право представляти його інтереси при продажу нерухомості, а агентство зобов'язується продати житлоплощу за обумовлену суму і у встановлений термін. Аналогічні договори ріелторська фірма укладає з бажаючими укласти обмін, потенційними покупцями, мешканцями комунальних квартир.
В забезпечення виконання зобов'язань продавця агентство просить його передати на відповідальне зберігання оригінали правовстановлюючих документів на квартиру. Існує два підвиди ексклюзивних договорів: "м'який", при укладенні якого клієнт може взагалі передумати продавати нерухомість (але документи все одно зберігаються в агентстві певний "контрольний термін") і "жорсткий", коли продавець не може відмовитися від угоди, а й агентство знаходить покупця не пізніше зазначеного часу. І та, й інша форма практично дає гарантію сторонам, що операція буде здійснена (продавець отримає гроші, а фірма – комісійні). Якщо агентство вимагає з вас передачу правовстановлюючих документів на зберігання, то воно зобов'язане забезпечити їх повне збереження і гарантувати, що ніхто зі співробітників не зможе скористатися вашими паперами в корисливих цілях. "На слово" керівництву фірми вірити тут не можна – на практиці подібні випадки бували. Для повної безпеки радимо звернутися до уповноваженого органу юстиції, який здійснює реєстрацію угод з нерухомістю в вашому районі, і написати там заяву, щоб будь-які угоди з вашою нерухомістю не реєструвалися за дорученням, а тільки при особистій явці з пред'явленням свого паспорта. Паспорт ж не віддавайте працівникам агентства (а також третім особам) за жодних обставин! В цьому випадку шахрайство з вашою квартирою представляється малоймовірним, навіть якщо аферисти підберуть двійника і "випишуть" на нього новий документ.