Збільшуємо житлоплощу, або як приєднати горище або підвал до квартири
2008-12-15 12:02:31
Мешканці останніх поверхів можуть збільшити свій житловий простір за рахунок горищного приміщення, розташованого над їх квартирою. У даній статті ми поговоримо про те, яким чином і в яких випадках це можливо зробити.
Слід зазначити, що розглянута операція є одним з видів інвестиційного процесу, а беруть участь в ньому осіб визначають як інвесторів. Зупинимося на практиці подібних дій, що проводяться районними управами на території Центрального адміністративного округу Москви відповідно до Розпорядження префекта від 7 квітня 2004 р. № 2363-р «Про облаштування горищ, споруд, зведених вище рівня покрівлі, і плоских покрівель під житлові цілі на території Центрального адміністративного округу ».
Ініціативу, витікаючу від мешканця конкретного будинку, що проживає на останньому поверсі, оформляють заявою, в якій крім паспортних та правовстановлюючих даних на квартиру вказують інвестиційний пакет заходів загальнокорисного призначення. Інвестор (заявник) повинен за рахунок своїх коштів провести косметичний ремонт у своєму під'їзді або влаштувати на прибудинковій території зони відпочинку, розваг (квітники, лавочки, спортивні майданчики і т. д.).
Після реєстрації заяву інвестора передають до районної управу. Тепер співробітники цієї установи зобов'язані перевірити виконання двох основних умов: чи входить даний будинок в план капітального ремонту і реконструкції (якщо входить, то операції з горищем проводити не будуть), і чи не порушить планована реконструкція експлуатацію даної будівлі (складності виникають у випадках, коли горище є технічним поверхом, де проходять комунікації). Останнє з'ясовують у балансоутримувача – деза, ТСЖ або іншої експлуатуючої будинок організації.
Інвестор повинен підготувати комплект необхідних документів – про власність на квартиру, документи БТІ, виписки з будинкової книги та копії фінансових особових рахунків по квартирах останнього поверху, безпосередньо прилягає до горищному приміщенню, а також інші документи за списком, який визначається районної управою.
Встановлено також порядок компенсацій жителям сусідніх квартир за незручності, заподіяні реконструкцією. Згода власників квартир, що безпосередньо прилягають до горищному просторі в зоні реконструкції, отримане зацікавленою особою, нотаріально засвідчують, тобто підписи мешканців на такій заяві повинні бути поставлені в присутності нотаріуса. Разом з тим слід мати на увазі, що отримане згода сусідів за встановленою формою не виключає іншого обов'язкового елемента – укладення договору страхування цивільної відповідальності перед третіми особами.
Підготовка документації необхідна для проведення інвестиційного конкурсу по реконструкції горищного приміщення з метою влаштування житлових приміщень мансардного типу.
Чому саме реконструкції, роз'яснює Закон м. Москви від 9 липня 2003 р. № 50 «Про порядок підготовки та отримання дозволів на будівництво, реконструкцію містобудівних об'єктів у місті Москві», в якому до реконструкції віднесено і створення мансард.
Процедура підготовки конкурсу включає в себе розробку проектної документації у формі ескізного проекту (її узгодять з Москомархитектурой, МосжілНІІпроектом, наглядовими органами), оповіщення всіх мешканців будинку (об'єкта реконструкції), публікацію необхідних відомостей про інвестиційний конкурсі в засобах масової інформації (наприклад, в газеті « Московські торги ») не пізніше ніж за 30 днів до його проведення. Конкурс вважають таким, що відбувся тільки в разі участі в ньому не менше двох кандидатів, які бажають здійснити реконструкцію.
За результатами конкурсу з переможцем укладають інвестиційний контракт на право проведення реконструктивних робіт з освоєння горищного простору, відповідно до якого інвестора можуть зобов'язати сплатити певну грошову суму на потреби з благоустрою району або викупити у міста частина відреставрованої площі горища (до 50%).
Для проведення робіт встановлюють певний термін – не більше 15 місяців. Продовження можливе тільки в разі поважних причин, не залежних особисто від інвестора. Об'єкт після реконструкції підлягає здачі держкомісії і введенню в експлуатацію. В результаті реконструкції (освоєння) горищного простору в інвестора виникає новий об'єкт нерухомості – житлове приміщення мансардного типу, право власності на яке в цілях включення його в цивільний оборот повинно бути зареєстровано в установі юстиції державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.
Інвестиційним процесом також є і облаштування підвалів у житлових будинках, проте тільки для нежитлових цілей. Підвальним поверх вважають при рівні підлоги його приміщень нижче планувальної позначки землі більш ніж на половину висоти приміщення. У Москві цей процес регулює Розпорядження мера від 28 грудня 1998 р. № 1310? РМ «Про облаштування горищ, підвалів і споруд (приміщень), зведених вище рівня покрівлі, в будинках муніципального житлового фонду на території Центрального адміністративного округу». В якості механізму, що визначає можливість такого процесу, також виступає інвестиційний конкурс. Інтерес в облаштуванні підвалу може бути мотивований прагненням збільшити корисну площу під нежитловим приміщенням чи бажанням створити льох чи сховище під квартирою, розташованої на першому поверсі. У зборі необхідних документів для участі в конкурсі істотних відмінностей від підготовки до конкурсу з реконструкції горища немає.
Як видно з вищевикладеного, питання освоєння горищного або підвального простору за допомогою зміни його функціонального призначення складний і багатоступінчастий, вимагає професійних юридичних знань і досвіду. Допомога у вирішенні подібних проблем надають юридичні фірми, що спеціалізуються на наданні подібних послуг. Звернення до них дозволяє досягти мети в стислі терміни і з найменшими фінансовими витратами.
На закінчення можна сказати, що приєднання горища або підвалу при наявності бажання і фінансових можливостей – це економічний і ефективний спосіб збільшити площу квартири.
Юрій АЛЕКСЄЄНКО